マンション建設反対運動（パート３）

情報を集めよう

　情報量と交渉力に格差があります。

　マンション建設業者は、大学で建築学を学んだ人材を採用し、毎日毎日マンション建設業務を扱っている人材を抱えています。従って、マンション建設についての知識量は、他の業界に比して一番多いです。
　これに対して住民は、一生に一度あるか無いかの事態に直面し、マンション建設について全く知識がありません。

　このままの状態で話し合いに入っても、ごまかされてしまったり、追求不足に終わったりします。

　したがって、情報を収集して対等に交渉できるようにする必要があります。情報収集のための期間は短いですが、仕方ありません。 

１
協力してくれる設計士を見つけよう
　協力してくれる設計士が見つからないと、専門知識に格差があるままです。何とか、専門知識を持っている設計士を見つけて協力をしてもらいましょう。
２
国土法による届出書を取得しよう
　大規模な土地取引には、国土法による届けが必要です。この土地売買等届出書（事後届出）を入手したら、土地入手時にどのようなマンションを計画していたのかがわかります。
３
騒音防止法の届出書を取得しよう
　ただ単に「うるさい」と苦情を言うだけでは、ごまかされてしまう恐れがあります。騒音防止法に基づく届出書を取得して、言い逃れを阻止しましょう。
４
開発許可申請書を取得しよう
　開発には多くの許可を取得しなければなりません。許可が出る前には、許可の取得を阻止しましょう。許可が出ていても、許可条件を守るように求めましょう。
５
建築計画概要書を取得しよう
　
６
日影図をもらおう
７
日照妨害に基づく建築禁止の仮処分の申し立てをする時に集めるべき事柄


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１ 協力してくれる設計士を見つけよう
　協力してくれる設計士が見つからないと、専門知識に格差があるままです。何とか、専門知識を持っている設計士を見つけて協力をしてもらいましょう。


１　建築士とは何か

　マンションを建てるときには、「建築士」と呼ばれる人に設計をさせます。
　建築士（けんちくし）とは、建築士法（1950年（昭和25年）5月24日法律第202号）に拠って定められた日本の国家資格。建物の設計、工事監理等を行う技術者であると定義されています。
　一級建築士とは、国土交通大臣の免許を受け、一級建築士の名称を用いて、設計、工事監理等の業務を行う者です。
　二級建築士とは、都道府県知事の免許を受け、二級建築士の名称を用いて、設計、工事監理等の業務を行う者です。
　木造建築士 とは、都道府県知事の免許を受け、木造建築士の名称を用いて、木造の建築物に関し、設計、工事監理等の業務を行う者です。
　建築士の業界団体は、統一したものが無く、（社）日本建築士会連合会、（社）日本建築家協会などの団体があります。


２　建築士を捜す

　住民が沢山いれば、中には建築士がいるかもしれません。住民の中にいなくても、住民の親戚や友人に建築士がいるかもしれません。
　なにわともあれ、専門知識を持った建築士を捜しましょう。


３　建築士の適格

　二級と一級では、設計、監理できる建物の規模が違います。できれば、一級建築士のほうがいいです。
　また、専門分野がありますので、できればマンションの仕事をしている人が好ましいと言えます。
　さらに、所属している事務所・会社とマンション建設業者との繋がりがあることもありますので、利害関係がない人が好ましいと言えます。


４　協力を依頼する

　見つかれば協力を求めましょう。


５　なかなか見つからない違法性

　建設する側も、一級建築士を使用し、また、わかっていながら違法な建物を建てるということも少ないので、建築計画に違法な点を見つけることは困難です。
　それでも、「形式的には違法でないけれど、実質的には違法」とか、「無理な解釈」とか、「地方の条例の見落とし」とかが、発見されることがあります。
　違法な点が見つかれば、交渉が格段に有利になるので、一級建築士さんには頑張ってもらいましょう。
２
国土法による届出書を取得しよう
　大規模な土地取引には、国土法による届けが必要です。この土地売買等届出書（事後届出）を入手したら、土地入手時にどのようなマンションを計画していたのかがわかります。


（１）国土法とは

　国土利用計画法（国土法）は、乱開発や無秩序な土地利用を防止するために、一定面積以上の大規模な土地の取引をしたときは、その利用目的などを届け出ることとしています。
　これは、大規模な土地取引をした後には、例えば工場跡地に商業施設を建てたり、山林を開発して宅地を造成するなど、周辺地域に与える影響が大きいことがあるからです。
　都道府県及び政令指定都市は、様々な土地利用に関する計画に照らして、届出者が土地を適正に利用することができるように助言や勧告を行います。


（２）届出が必要な一定面積とは


区域 面積要件
市街化区域 ２，０００平方メートル以上
市街化調整区域 ５，０００平方メートル以上
都市計画区域以外の区域 １０，０００平方メートル以上


（３）サンプル

　こんな書面です。



「“土地の利用目的に関する事項」の「利用目的」「用途等」欄には、「中高層住宅　３棟延面積　５０，０００㎡　予定戸数　５００戸（一戸平均１００㎡）　付帯施設　幼稚園、分譲商店舗、児童公園」の記載があります。
「計画人口」欄には、入居予定者の数が記載されています。


添付書類がこんなにある。
　　　　
１ 契約書の写し
　土地売買等の契約書の写しです。ほとんど黒塗りにされるでしょうけど。

２　位置図
　縮尺1５，０００分の１程度の地形図に届出地を示したもの

３　周辺状況図
　縮尺１，５００分の１程度の地形図（住宅地図、明細地図等）に、届出地を示したもの
＊買いの一団の場合又は同一事業、計画を行う共有地の持分譲渡については全体計画区域も明示してある。

４ 公図の写し
　公図の写しに、届出地を示したもの（公図は、届出地・隣接地・道路水路等の位置関係がわかるような範囲まで含めている。）

５ 実測図の写し
　届出地の実測図及び求積表の写し（実測図が作成されていない場合は省略できる。）

６ 委任状
　第三者（仲介者、関係者等）が代理で届出を行う場合に必要となります。


（４）活用

よく見ます。
現在の計画と異なる点はないか。
現在の計画より戸数が少なければ、その戸数でも採算は合っていると考えていたことになります。
入居予定者の数は、適性か。
知事や政令市長の助言や勧告を引き出せないか。


（５）取得する方法

・取得する根拠
　国土法では、住民が届出書のコピーを取得できるのか明らかではありません。しかし、公開条例で取得できることが多いと思います。
・書面の特定
　公開条例に基づく申請書で公開を求める書面を特定する必要があります。この場合「国土法に基づく届出書」とだけ書いてはいけません。添付書類が多いので「添付書類を含むこれに関連する一切の書類」と書いておきます。
３ 騒音防止法の届出書を取得しよう
　ただ単に「うるさい」と苦情を言うだけでは、ごまかされてしまう恐れがあります。騒音防止法に基づく届出書を取得して、言い逃れを阻止しましょう。


（１）はじめに

　マンション建設の際には、多くの書面を役所に提出します。それらの書面の中には、マンション建設反対運動に有利な書面が多くあります。
　また、書面を届け出るだけではなく、役所の許可を得なければならない事柄がたくさんあります。この場合、許可がまだ出ていないときには、役所に許可を出さないように説得をします。また許可が既に出ていれば、許可を与えたときの説明が正しいものであったかどうか聞きます。説明が間違っていれば、許可を撤回してもらいます。さらに許可には条件が付せられていることが多いです。許可に付された条件が守られているかどうか、住民で監視します。
　ここでは、騒音防止法に基づく届出書を解説します。他にも、住民に有利となる書面がたくさんあります。騒音に限っても、条例で上記法律より強い規制をしているところが多いと思います。そのような条例があれば、その条例による届出書も取得しましょう。たとえば、騒音の場合、兵庫県は、「環境の保全と創造に関する条例」が制定されており、規制が強化されています。したがって、市役所に行ったついでに、住民に有利な書面がないか探して下さい。


（２）サンプル

　こんな書面です。



（３）活用

よく見ます。
届け出た下請け業者と違う下請け業者にやらせていないか。
届け出た機械と違う機械を使っていないか。低騒音型と届けていながら、低騒音型でない古い機械を使っていないか。
騒音防止策に何をするか書いていながら、実際には何もしていないのではないか。
　届出と実際が食い違っていたら、市役所に報告して、届出どおり施工してもらいましょう。
　業者のなかには、役所に対しては「住民の環境に配慮しています」といいながら、実際には住環境に配慮しない者がいます。


（４）取得する方法

・取得する根拠
　騒音防止法では、住民が届出書のコピーを取得できるのか明らかではありません。しかし、公開条例で取得できることが多いと思います。
・書面の特定
　公開条例に基づく申請書で公開を求める書面を特定する必要があります。この場合「騒音防止法に基づく届出書」とだけ書いてはいけません。かならず、それに加えて「及びその他上記文書に関連する書類」と書いておきます。そうしておくと、担当部署（環境課）へ回ったときに、「どのような文書の公開を求めますか」と聞かれるので、逆に「どんな文書がありますか」と聞いて、関係がありそうだと思う文書も公開を求めます。そうすると、住民に有利な思わぬ文書が入手できることがあるのです。たとえば、苦情申し入れをしたときの資料や調査に入ったときの調査報告書も保管されています。
　六ヶ月おきに届け出られるので、六ヶ月ごとに取得します。
４ 開発許可申請書を取得しよう
　開発には多くの許可を取得しなければなりません。許可の取得を阻止しましょう。許可が出ていても、許可条件を守るように求めましょう。


（１）都市計画法とは何か。

　「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与すること」 を目的 （第１条） として定められているのが都市計画法 （昭和43年６月15日法律第100号） です。略して、都計法（とけいほう）と呼ばれています。


（２）マンションが建つところはほとんど都計法の適用がある

　都計法の適用があるのは、「都市計画区域」（準都市計画区域も含む）だけなのですが、マンションが建つような人口密集区域は、ほとんどの場合都計法の適用があります。人口の９割以上が「都市計画区域」に居住しているといわれているのです。


（３）開発には許可が必要

　この都計法の第二十九条１項で「都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（地方自治法 （昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項 の指定都市、同法第二百五十二条の二十二第一項 の中核市又は同法第二百五十二条の二十六の三第一項 の特例市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。）の許可を受けなければならない。」と定められています。
　そして、マンションが建設されるようなところは都市計画区域内であることがほとんどですから、この許可を得て工事を始めるのです。
　従って、住民は、許可が出ていなければ、許可を出さないように運動するのです。また、許可が出ていれば、この許可申請書と許可に付せられた条件をよく見て、実際の工事と異なるところがないかをチェックするのです。


（４）開発には公共施設の管理者の同意が必要

都計法３２条は次のように定めています。
（公共施設の管理者の同意等）
第三十二条 　開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。
２ 　開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為又は開発行為に関する工事により設置される公共施設を管理することとなる者その他政令で定める者と協議しなければならない。
３ 　前二項に規定する公共施設の管理者又は公共施設を管理することとなる者は、公共施設の適切な管理を確保する観点から、前二項の協議を行うものとする。

　したがって、開発許可申請書を見るとこの同意書が添付されています。
　住民としては、同意前には、公共施設の管理者に同意しないように申し入れをしましょう。また同意しているときには、どうして同意したのか、同意を撤回できないかを聞いてみましょう。


（５）サンプル

　こんな書類です。




（６）知事に許可を出させない

許可の条件は複雑
　都計法３３条、３４条の条文は長文で、許可の条件は複雑です。
　また、その必要な技術的細目を定めた条例も、複雑なものが多いです。
　したがって、条件に合致しているかどうかを検討するのは大変な作業です。他方、住民に争える余地のあるところであります。


（７）知事の許可を争う

　許可が出てから、事後的に争うのは、困難です。
　ただ、審査請求という手段は、弁護士が無くてもやれますので、やってみて下さい。たとえ、負けても、役所の考え方はよく分かると思います。


　　　　　
審査請求申立書は、こんな書面です。開発許可処分のどこが違法かは、建築士さんに良く調べてもらって下さい。



執行停止もしましょう。執行停止申立書のサンプルです。
５ 建築計画概要書を取得しよう


（１）建築計画概要書とは

　建築計画概要書とは、建築確認申請の際提出する書類で、建築計画の概略が記載された図書です。建築主・代理者・設計者・工事監理者・工事施工者の氏名、住所、敷地面積、床面積、構造、高さ、階数等の建築物の概要、及び案内図、配置図が記されています。（平面図などの詳しい内容は記載されていません。）
　建築基準法では、建築物の売買にあたって、善意の買主が無確認建築物（違反建物）を購入することにより不測の損害を被ることを防止するとともに、建物を建てる際に起こりうる周辺とのトラブル防止や違反建物の抑制等の観点から、建築計画概要書等の閲覧制度が定められているのです。


（２）サンプル

　こんな書面です。



（３）閲覧と謄写

建築基準法が定めているのは、閲覧までです（建築基準法第93条の2）。謄写は、公開条例により行います。従って、地方によりばらつきがあります。
　閲覧申請用紙の例


　謄写申請用紙は、公開条例の用紙となります。

（４）建築確認申請書

　建築計画概要書は、閲覧できるという法律上の根拠があります。しかし、建築確認申請書については、閲覧できるかどうかはばらつきがあるようです。
６ 日影図をもらおう


（１）日影図とは

　日影図（ひかげず、にちえいず）とは、建築物が造る影を時刻毎に平面図に書き込み図化したものです。これにより、周辺住民の建物が日影になる時間帯を把握することが出来きます。日照権の判断基準となることから、裁判や調停の場では必須の資料となります。


（２）２つの日影図

　日影図には、時刻日影図と等時間日影図のふたつがあります。時刻日影図は各時間ごとの影の形を描いたもので、等時間日影図はあるひとつの場所がどのくらいの時間、影になっているのかを描いたものです。
　なお、裁判では、開口部（玄関、窓）ごとに日照時間を求めた日影図を作ることがあります。


（３）業者からもらいましょう。

　日影図は、マンションの場合、建築確認申請書に添付されます。従って、設計事務所が作っているはずですので、業者からもらいましょう。もらえないときには、「誠実に住民と話し合うべきだ」と言ってみて下さい。

　ついでに、マンションが建つ前と建った後の日照時間を聞いて下さい。それは、一年で一番日照時間が長い夏至と一番短い冬至に分けて聞いて下さい。
　さらに、建築計画を変更した場合に、日照時間はどれだけ長くなるか聞いて下さい。たとえば、１０階建ての計画を７階建てにしたときに、日照時間はどれだけ長くなるかです。

　表にするとこうなります。
　
建築前 建築後 計画変更後
夏至 冬至 夏至 冬至 夏至 冬至
日照開始時刻 ＊時＊＊分 ＊時＊＊分 ＊時＊＊分 ＊時＊＊分 ＊時＊＊分 ＊時＊＊分
日照終了時刻 ＊時＊＊分 ＊時＊＊分 ＊時＊＊分 ＊時＊＊分 ＊時＊＊分 ＊時＊＊分
日照時間 ＊時間＊＊分 ＊時間＊＊分 ＊時間＊＊分 ＊時間＊＊分 ＊時間＊＊分 ＊時間＊＊分


７ 日照妨害に基づく建築禁止の仮処分の申し立てをする時に集めるべき事柄


日照妨害に基づく建築禁止の仮処分事件において 当事者が明らかにすべき事項は、次のとおりです。

一　当事者の 地位

１ 　日照被害主張者　所有居住する 土地建物、これについての 権利関係及び利用状況

２ 　建築主側　建築主、施行者（ 請負人、下請負人）



二 建築予定地、被害地及び付近の 状況

１ 　建築予定地と被害地　各々の 所在、面 積、形状、建築予定地の 前面道路幅員、両地の 位置関係とその中での 建築予定建物及び被害建物の 配置図（ 方位距離の正確な図面で示す）、両地の 高低関係、 被害建物の 主要開口部（ 図面で示す）

２ 　地域地区等の指定　都市計画上の 用途地域、防火地域、高度地区等の 指定、日影規制に 関する 条例の 指定（ 以上できるだけ局地の都市計画図で示すこと）

３　規制値　建ぺい率、容積率、高度制限、日影規制値

４　付近の状況　土地の高低（ 傾斜）、周囲の利用状況（特に中高層建物の存在）


三　建築計画の概要

１　用途　（例）マンション、貸事務所、店舗、病院、自宅

２　計画建物　構造、建築面積（建ぺい率）、建築延面積（ 容積率） 、高さ（ 塔屋を含むものと含まないもの）

３　建築確認（年月日）

４　工事　施工者（請負人、下請負人）、着工年月日、進捗状況、今後の工事進行予定（差止を求める部分にさしかかる時期の予測）



四　被害

１　建築予定建物による日照阻害の程度

○　平面日影図　冬至及び春秋分における午前八時から午後四時まで（真太陽時による）の一 時間毎の日影図。原則として一 種住専地域では地上一・ 五米、それ以外の地域では地上四米におけるもの。

必要に応じ

○　立面日影図（ 開口部を図示すること）

○ 等 時 間 日 影 線 図（ 建 基法 五 六Ⅱ適用 上の 敷 地 境 界 線か ら 五 米 及 び一 〇 米の 線 を 記 入 した もの ）

○日 影 時 間 表（ 原 則 と し て 主 要 開口 部の 過 半 が 日 影 内に ある 時 間に よ る ）

２ 　周囲の 既存建物による日照阻害の 程度、右１に 準ずる 。

３ 　採光、 通風、 天空その 他の 生活環境へ の 影響、 被害者多数の ときは各個別に 具体的に 明らかに するこ と。

４ 　被害の 回避可能性

５ 　建築計画の 変更の可能性



五　差止めを求める 部分、方法の特定


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