マンション建設反対運動（パート２）
マンション建設反対運動（パート２）| マンション建設反対運動は、相手方や地域に応じて、いろいろな戦い方が展開されています。 また、住民の創意工夫により、いろいろな戦い方が生まれてくるのでしょう。 ここでは、主な戦いを見ていきましょう。 |
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１ | 全体の流れ 全体の流れを大まかに見ましょう。 |
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中高層建築物紛争調整制度 |
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説明会について どうすればいいでしょうか。 |
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４ | ワンルームマンションについて 弊害が多いワンルームマンションの建設には反対しましょう。 |
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5 | 弁護士会が運営している紛争解決センターを利用しよう 調停は、費用がかからない、専門家が調停委員となることが多い、迅速に決着がつくという点で裁判よりも優れています。話し合いがこじれたら、調停を利用しましょう。 わざわざ勝つことがむずかしい裁判所や建築審査会で戦うのは賢明な作戦とはいえません。弁護士会が運営している紛争解決センターで戦うことを検討しましょう。 |
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6 | 都市政策の失敗を住民に押しつけ マンション建設運動を大きな視点から考えると、都市政策の失敗を押しつけられた住民による反動です。 |
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7 | 銀行と話し合おう 建設業者が住民の意見を聞かないときは、銀行と話し合ってみましょう。 |
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自治会への寄付を要求しよう 自治会（自治会長）に対して建設会社から「建築協定書に署名押印して欲しい」と申し入れがされたときには、自治会への寄付を要求してみましょう。 |
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１ | 全体の流れ 全体の流れを大まかに見ましょう。 |
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１ 大きな区分け マンションを建築するには、まず土地を入手する、必要があれば開発工事をする、そして建築工事をするという３つに区分けされます。 ２ 土地の入手 マンション建設用地は、広い土地が必要です。 したがって、国土法（国土利用計画法）による届出が出ている可能性があります。 用途地域や面積、政令指定都市かどうかを調べて、国土法による届けを入手することが有用です。 届出は、都道府県知事か政令指定都市の市長にされます。 届出が必要な取引は、市街化区域では２，０００平方メートル以上、市街化調整区域では５，０００平方メートル以上、都市計画区域以外の区域では10,000平方メートル以上の土地の取引です。 添付書類には、契約書の写し 、位置図（縮尺1５，０００分の１程度の地形図に届出地を示したもの）、 周辺状況図（縮尺１，５００分の１程度の地形図（住宅地図、明細地図等）に、届出地を示したもの）、 公図の写し（公図の写しに、届出地を示したもの）、 実測図の写し（届出地の実測図及び求積表の写し）、 委任状があります。 届出が出ていれば、マンション建設を辞めるように都道府県知事や政令指定都市の市長に「勧告」を出してもらいましょう(２４条。ただし届出から３週間以内だけです。）。少なくとも住民環境に配慮するように「助言」してもらいましょう.（２７条の２） ３ 開発工事・宅地造成工事 次に、マンション建設予定地が、きれいな整地であれば格別、高低差があったり山林であった場合には、都市計画法による開発工事や宅地造成法による宅地造成工事が必要になります。 したがって、都計法による開発許可、宅造法による許可が出ているかどうかを調べるのが有用となります。 また、既存建物を解体撤去する工事があることがあります。 ４ 建築工事 建物を建築する工事が始まります。工事する前には、建築確認申請をします。 |
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２ | 中高層建築物紛争調整制度 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1 中高層建築物紛争調整制度とは マンションなどの中高層建築物の建築に伴う住民と建設主との紛争の迅速かつ適正な解決を図るため、地方公共団体では、条例を作っているところがあります。 その内容は、次のようなものが多いです。 （１）標識の設置 （２）近隣関係住民に対する説明会の開催 （３）紛争のあっせん又は調停 条例があるところとないところは、バラバラです。 兵庫県で、紛争調整制度を設けていない市町は、神戸市、明石市、伊丹市、川西市、三田市、猪名川町などです。 あるところは、尼崎市、西宮市、宝塚市、芦屋市、姫路市、加古川市などです。 大阪府下では、紛争調整制度を設けていない市町は、大阪市、高槻市、池田市、東大阪市、四条畷市、泉南市などです。 あるのは、堺市、豊中市などです。 ちなみに条例の名称は、各地方公共団体により、バラバラです。 たとえば、「尼崎市住環境整備条例」「吹田市環境の保全等に関する条例」。 さらには、担当部署の名称も、バラバラです。従って、受付などで、建築紛争を扱う部署を聞いて、そこで、条例の有無、名称、内容を聞く必要があります。 ２ 尼崎を例にした全体の流れ 図 尼崎市における全体の流れは、尼崎市住環境整備条例事前協議の手引（平成１６年１２月改訂）の１２ページ目「開発事業の事前協議フロー」のとおりです。  ３ 表示板をよく見ましょう 最初に計画を知るのは、表示板が多いと思います。よく読みましょう。とりわけ、ワンルームマンションがあるときは、住環境に悪影響を与える可能性が強いので、反対しましょう。 表示板の規制 ４ 自治会会長などに聞きましょう 規模の大きい開発の時は、自治会会長などの地元の有力者に、事前の説明がなされていることが多いです。自治会会長などに、計画の連絡があったか、その内容はどのようなものだったかを聞きましょう。 また、自治会会長は住民の利益を代表する立場にありますので、反対運動に協力してもらいましょう。 ５ 説明会の開催を要求しましょう あまり時間の猶予はありません。説明会の開催要求後に予定ができて説明会に出席できなくても、仕方がないことです。説明会の開催を要求しましょう。 要求の方法は、電話して伝えればよいですが、証拠として残すために文書で送りつけるという方法もありましょう。 説明会開催の費用は、事業者の負担となります。住民に対する通知も事業者がします。従って、住民は、説明会の開催を要求するだけでよいのです。 もちろん、住民の多数が参加できる日時や開催を希望する場所を知らせることもできます。 説明会開催申入書 ６ 大規模開発構想の届出書の縦覧をしよう 大規模開発構想届出書（第２号様式） 表 裏 ７ 設計士に説明を求めよう （１）説明を求めよう 大規模開発構想の届出書は、詳細な書面ではありません。これに対して、設計士は細かな図面を作成していますし、設計に関する知識を豊富に持っています。したがって、細かなことは、設計士に会って説明を求めましょう。 （２）日照被害について聞こう ・日影図をもらおう 日影図とは、建物が建つことで，どのような日陰ができるかを図示したものです。この日陰図は，日付を冬至に設定して描かれています。冬至は1年で一番陰が長くなるからです。建築基準法第56 条の２ の規定を受ける中高層建築物の場合、建築確認申請で添付する図面の一つです（建築基準法施行規則（昭和25 年建設省令第40 号）第１条の表中（へ）の項に掲げるものの写し）。 したがって、写しをもらいましょう。 ・法律の規制がどうなっているか聞こう。 地域のよって、ばらつきがあります。尼崎市の場合は、兵庫県建築基準条例（昭和46 年３月条例第32 号）第２条の２に定めがあります。 ・自分の家の日照時間がどうなるのか説明してもらおう 自分の家と法律の規制とを比べましょう。法律の規制にぎりぎり一杯の計画だと、計画の変更を申し入れましょう。 （３）ワンルームマンションに近いマンションがないか聞きましょう ワンルームではないが、同じように住環境を悪化させる恐れの強い単身者向けマンションはあります。したがって、単身者向け住宅がないかを聞きましょう。簡単な壁があってワンルームではなくても、専用部分の面積が20m²程度の小規模なものは単身者向けマンションです。 （４）写真を撮ってもらおう 工事の振動による被害が予想されるときは、家の写真を撮ってもらいましょう。そうしないと、工事の振動による被害か、もともとあった家の傷みかの区別がつかない恐れが生じます。 ８ 説明会 別の項を見てください。 ９ 意見書を提出しよう 説明会で不十分な説明しか得られなかったことや住環境を無視した計画であることを書いて提出しましょう。 大規模開発構想に係る意見書（第１２号様式の２） 意見書 意見書（要望書） １０ 大規模開発構想に係る見解書（第１３号様式の２）をもらおう。 見解書 大規模開発構想に係る見解書 １１ 市の助言と指導を引き出そう ・尼崎市の場合（市の指導等について） 大規模開発構想に対して、市が策定した都市計画に関する基本的な方針（都市計画マスタープラン）及び次のまちづくりの方針に適合しないと認めるときは、必要な助言又は指導を行います。 . 尼崎市商業立地ガイドライン . 尼崎市緑の基本計画 ・市に住環境を守るように助言指導をさせよう 従って、事業計画がこれらに違反していないかをチェックし、違反していれば市の助言または指導を引き出せます。 １２ 建築紛争の調整の申出をしよう 話し合いがこじれたときは、市に調整をしてもらいましょう。 建築紛争調停申出書の書式 １３ 尼崎市中高層建築物等紛争調停委員による調停 見解書に対する反論をします。 調停案が示されたら、よく考えて回答します。 調停案諾否回答書 １４ 統計資料（質問書と回答） マンション建設反対運動に関する「尼崎市住環境整備条例」について、質問した内容と市の回答（Ｈ２２／８／１０）です。
このように条例が用意した説明会や調停などは、ほとんど利用されていません。これは条例に問題があるのでしょう（救済手続の周知をはかるとか、説明会を充実させるとか、一定数以上の住民による調停申立があれば市が率先して環境被害の有無を調べるとか、などの改正が必要でしょう）。 この制度が利用されてマンション建設計画が廃止された事例は、ありません。これでは条例が作った制度は、表向きは住民と建設業者が話し合うために制度と説明されていますが、実態は住民の不満のガス抜きのための制度にしか過ぎません。条例を作った議会や首長は、事態を直視して、一刻も早く改正をすべきです。 根本的には、法律の範囲内でしか内容を決められない条例による対処では、限界があります。「マンションなどの大型建築物を建設するには近隣住民の一定数の反対があれば建設できない」という法律を制定するする必要があります。 |
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３ | 説明会について 話し合いによる解決を目指すなら、説明会が重要となります。 |
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１ 業者と住民の情報力・交渉力の格差 業者には建築の知識が豊富にあります。これに対して、住民は、一生かかっても、業者の知識量には追いつけません。 また、業者には多数の経験に裏打ちされた交渉力があります。これに対して住民は、一生に一度の交渉をすることになります。 これでは対等な交渉とは言えません。住民側は、一致団結して業者と対峙するほかありません。 ２ 自己紹介をしてもらおう 誰がおこなった発言かが問題となることがあるので、説明会のはじめに自己紹介をしてもらいましょう。 ３ 権限ある人に出席してもらおう とりわけ、施主、現場監督、設計士、近隣対策責任者には、出席してもらいましょう。出席していないときは、欠席の理由を尋ねて、次回の出席を約束させましょう。 ４ 説明会開催の案内が全住民になされているか確認しよう どのような方法で（ポスターやチラシ、その他の方法）案内がされたのか聞いてみよう。 周知が不十分なら、やり直しを要求しましょう。 表示板の例 ５ 主導権を握りましょう はじめに、業者に次のことを約束させるましょう。 （１）違法な行為はおこなわない （２）住民との話し合いを重視する （３）話し合いが終わるまで建築確認申請を出さない ６ 「わからない」と答えられたら、次回の説明会までに調べることを確約させましょう。 たとえば、工事の騒音ではマンション建設業者側から、「低騒音の機械を使うので、法令の範囲内の騒音しか出ません」とか説明されても、引き下がってはいけません。何という名前の法令なのか。機械の名前は。その機械でどういう工事をするのか。何デシベルの騒音が出るのか。資料があるのか。等を問いただすべきです。「わからない」と答えられたら、次回の説明会までに調べることを確約させるべきです。 ７ わかりにくい説明に対しては、「住民にもわかりやすいように説明してほしい。」と遠慮なく言いましょう。 説明会の説明は、建築技術の知識が必要でわかりにくいところがあります。また素人には、建築過程や完成後の姿がイメージしにくく、説明を受けても理解しにくいところが多くあります。これに対して説明をする人は、工事の知識があり、経験もあります。したがって、業者にペースを握られてしまい、訳がわからないうちに終了させられてしまい、反対意見がなかったとされてしまう危険があります。 わかりにくい説明に対しては、「住民にもわかりやすいように説明してほしい。」と遠慮なく言いましょう。 ８ 「まだ決まっていません。」と言われたら また、「まだ決まっていません。」と言われることも多いです。そのときは、誰が、いつ頃決めるのかを聞いておきます。住民全体が知っておいた方がよいことについては、次回の説明会で説明することを要求します。 ９ 説明会で質問しよう 質問が思い浮かばなければ、次の質問をしてみましょう。 （１） 電波妨害 放送電波受信障害を生じる可能性の有無 放送電波受信障害を生じる可能性がある区域 防止のためにとる予定の必要な措置（共同受信設備の設置、高性能アンテナの設置又はアンテナの矯正等の方法） テレビジョン又はラジオの放送電波の受信に障害が生じることが予想される 区域を示す図面（ 社団法人日本Ｃ ＡＴ Ｖ技術協会等公的機関若しくは郵政大臣認定第１級有線テレビジョン放送技術者により作成されたもの又は当該公的機関による確認を受けたもの）の写しの要求 電波障害防止計画書の写しの要求 電波障害防止計画書 （２） 工事中の騒音及び振動の防止 騒音規制法、振動規制法及び兵庫県の環境の保全と創造に関する条例に規定する特定建設作業に係る騒音及び振動はそれらの法及び条例に定める届出の有無・内容 届出書の写しの要求。 建築工事中における保全措置計画書の写しの要求。 建築工事中における保全措置計画書 （３） 工事用車両の通行に伴う住民の安全対策 建築予定地に出入りするダンプカー、ミキサー車等の工事関係車両の数、大きさ、重量とその運行経路、停車場所 誘導員の数と配置状況 事業予定周辺の登・下校の生徒、児童への安全対策や通学路の安全確保について必要な措置 路上の迷惑駐車の防止、周辺道路の汚損の防止などについて必要な措置 道路法による許可の申請の有無、許可の有無、許可条件の内容、許可証の写しの要求 （４） 宿泊施設 .工事予定地周辺に工事関係者の宿泊施設が設置された後の周辺の風紀の維持 （５） 日照障害 法により許される上限 計画でどの程度の余裕があるか。 （６） プライバシー 住民の家がのぞかれる恐れがないか。 目覆い設置の計画がないか。 （７） 通風阻害、風害 被害発生の可能性 被害発生の可能性がないと判断した根拠 （８） ゴミ ゴミ集配所の場所。 他に移転できる可能性。 ゴミの管理が徹底されるか。 （９）開発工事の場合 マンション建設の経過は、大きく分けて、開発工事と建築工事に別れます。 開発工事の場合は、国土交通省が、工事によって周辺住民に被害を生じさせないように「宅地防災マニュアル」を定めています（国土交通省のＨＰにあります）。 これを参考にして、質問しましょう。 たとえば、上記「宅地防災マニュアル」は次のように定めています。 「Ⅱ·１ 開発事業区域の選定 開発事業区域の選定に当たっては、あらかじめ法令等による行為規制、地形・地質・地盤条件等の土地条件、過去の災害記録、各種公表された災害危険想定地域の関係資料等について必要な情報を収集し、防災上の観点からこれについて十分に検討することが必要である。」 そこで、次の質問をしようと考えておきます。 「工事地を選択するについて、どのような情報を収集したのか。防災上の観点から、どのような検討がされたのか。」次の質問をしようと考えておきます。 「工事地を選択するについて、どのような情報を収集したのか。防災上の観点から、どのような検討がされたのか。」 １０ 専門用語は老人に質問してもらい、説明には「わからない」といってもらいましょう 建設には多くのむずかしい専門用語が登場します。たとえば、天空率とか総合設計制度とかです。専門用語は、建築知識のない住民にもわかるように解説を求めましょう。この時できたら老人に質問してもらいましょう。老人に専門用語を説明するのは、なかなか難しいものです。きちんと理解してもらうには、時間がかかります。 説明してもらっても、わからないときは、「わからないので、もっと易しく説明して欲しい」と言ってもらいましょう。 業者がさじを投げたら、「住民に対して丁寧に説明していない。」と非難しましょう。 １１ 議事録の記載内容を確認しよう なお、議事録は誰が作っているのか。その内容は。役所へはどのように報告されるのか。を確かめておくべきでしょう。 おかしな説明があったら、その内容を役所へも知らせておきましょう。 大規模開発構想説明会結果報告書 説明会結果報告書 最終説明会結果報告書 １２ 説明会の続行を要求しよう 業者にとって説明会が長引くことは、痛手となります。これに対して住民側は工事が遅れても失うものがありません。 従って、納得いくまで説明会の続行を要求しましょう。 |
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４ | ワンルームマンションには反対しよう ワンルームマンションは、近隣住民にとってほとんどメリットがなく、反対に住環境を悪化させる事柄が多いものです。 従って、ワンルームマンションの計画には反対しましょう。 |
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| ワンルームマンションには反対しよう １ ワンル－ムマンションの弊害 ・空き地や緑がない ワンルームマンションは、単身者向けマンションです。経済的な余裕がない若い人向けのマンションですので、賃料や販売価格を抑えようとして計画されます。したがって、通常のマンションに比して、空き地スペースがなく、緑も最小限しかとられていません。これでは、住環境に良くありません。 ・入居者がころころ変わる 単身者向けですので、田舎から都会に出てきた人や単身越任で一時期しか居住しない人、ひどいときにはオーバーステイしている外国人などが居住します。 こうなると近隣住民との交流や一体感など育ちません。近隣住民がマナーの悪さを注意しても、守られる期間が短いものとなります。従って、住環境を守ろうとする意識のある人は、少なくなります。 ・マナーがない もともと短期しか居住する意思の人の中には、マナーを守ろうとする意識が希薄な人がいます。また、マナーを周知・徹底させるには、近隣住民の努力が必要となります。これでは、近隣住民の負担が増すばかりです。 したがって、ワンルームマンションには反対しましょう。 ２ 要求事項 業者には次のことを要求しましょう。 ・敷地内に適正な規模の空地を確保すること ・植栽等により緑化スペースを設け適切に管理すること ・テレビ、ステレオ、ピアノ等の音量について、近隣住民に迷惑をかけないように防音壁や壁の厚みに配慮すること。 ・十分な駐車場や駐輪場を確保すること ・入居基準の作成 モラルの守れそうな人を選別して入居させるための基準を作らせてください。 名義上の入居者と実際の入居者が異なることのないようにしてください。 ・入居者規則の作成・周知・遵守 . 建物を使用するに当たっての注意事項を記載した規則を作成し、禁止事項を書いた掲示板を設置させ、入居者に遵守さることを約束させてください。 ・ゴミの管理について、周知徹底方法や違反者が出たときの対処方法を糺してください。 ・管理人の設置・人選・役割 信用や実績のある管理会社と契約するように約束させてください。 ・管理人室の有無。連絡先の表示の有無・場所 近隣住民から常に連絡がとれ、かつ、直ちに対応ができる体制にしておくことを求めます。 |
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5 | 弁護士会が運営している紛争解決センターを利用しよう 調停は、費用がかからない、専門家が調停委員となることが多い、迅速に決着がつくという点で裁判よりも優れています。話し合いがこじれたら、調停を利用しましょう。 わざわざ勝つことがむずかしい裁判所や建築審査会で戦うのは賢明な作戦とはいえません。弁護士会が運営している紛争解決センターで戦うことを検討しましょう。 |
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１ 調停とは ・意義 調停というものは、紛争当事者の間に第三者が介入して相互の主張を折り合わせて相互の互譲により紛争の解決を目指す制度です。 ・種類 裁判所が行うものが有名ですが、市町村が行うものや、業界団体が行うものなどもあります。 マンション反対運動で話し合いがつかないときには、地方自治体が調停をする制度を設けていることが多いです。 ・裁判との違い
・民間人が入っている 調停の成否は調停委員により決まると言われるほど、手続を主催する調停委員の個性が反映されます。 ・強制力がない あくまで話し合いによる解決を目指す制度ですから、調停委員の調停案が気に入らなければ調停は不成立となります。 この点は、良いところでもあり、悪いところでもあります。業者がかたくなに応じないときには、裁判をするほかありません。 ・必ずしも法に縛られない 当事者の納得が得られる解決を目指しますので、法律どおりの解決とならないことがあります。 マンション反対運動の点では、環境権が叫ばれることが多いですが、裁判所では正面から環境権を認めない裁判官が多いです。従って、調停の方がマンション反対運動には有利と思います。 ・紛争全体の解決 裁判では、請求した権利があるかどうかだけ判断されます。これに対して調停では紛争の全体を解決しようとするため、必ずしも求めた事項についてだけ判断されるとは限りません。従って、たとえば建設は認めるが自治会に寄付をするというような当事者が求めていない事柄を付加して解決を図ることも可能です。 ・証拠に縛られない 裁判は証拠に縛られるために、証明に時間がかかり、また証明できない事柄はないものとして取り扱われてしまいます。 これに対して調停では、必ずしも厳格な証明を求めるまではしないこともあります。従って、マンション建設反対運動では、証拠がないことが多いので、この点は有利です。 ２ 弁護士会の紛争解決センターとは 紛争を解決する代表的な機関には裁判所があります。裁判所は法律と証拠にしたがって判断を出しますが、法律の厳格な適用は、当事者の誰もが望まない手続・結果を招くことがあります。また、証拠の有無により解決することは、必ずしも世情にしたがった解決にはなりません。 ここで出てくるのがＡＤＲ（Alternative Dispute Resolution――裁判外紛争処理手続）です。ＡＤＲは、法律で細かく規定された訴訟手続と証拠の有無による一刀両断による解決ではなく、話し合いによる当事者に納得のいく柔軟な紛争解決を目指す手続です。 弁護士会の紛争解決センターは、弁護士会により設けられた裁判外紛争処理手続です。法律に精通して国家から独立した弁護士会が運営していますので、他の裁判外紛争処理手続に比して、公平で、信頼性のある裁判外紛争処理手続といえます。 ２０１０年５月現在、全国で３０センター〔２６弁護士会〕に設置されています。名前がバラバラで、「仲裁センター」、「あっせん・仲裁センター」、「示談あっせんセンター」、「紛争解決センター」、「民事紛争処理センター」、「法律相談センター」、「ＡＤＲセンター」などと呼ばれています。 最寄りの紛争解決センターは、日本弁護士会のホームページでお調べ下さい。 紛争解決センターは裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律に基づいて、法務大臣の認証を取得した、認証紛争解決事業者（かいけつサポート）です。 認証紛争解決手続の利用に関し、所定の要件の下に時効中断効（２５条）及び訴訟手続の中止（２６条）を認めるとともに、調停の前置に関する特則（２７条）を設けられています。 ３ 弁護士会の紛争解決センターは、ここがよい （１）費用が安い 裁判所で裁判してもらうよりお安く設定されています。 （２）弁護士が必要ない 弁護士がいた方が有利ですが、弁護士が付いていなくてもやれます。 （３）専門家を備えている 弁護士会のネームバリューを利用して専門家集団との連携をはかっています。建築士会や建築家協会などとの連携をしています。 （４）早い 裁判所や建築紛争委員会のように期日が決まっていてなかなか入れられないということはありません。 （５）住民運動に理解がある 弁護士会は、法務省などの国の機関から独立した組織です。法務大臣から指揮監督や懲戒を受けたりしません。したがって、公平で、住民運動には理解があります。 （６）証拠の偏在に理解がある 弁護士はいつも証拠を気にしています。また、証拠がないために敗訴して、無念の思いを抱いたりしています。したがってマンション建設反対運動のように証拠が偏在している事件には、理解があります。 ４ 申し立て 申立書 委任状 近隣住民の委任状をなるべくたくさん集めて、多数の申立人を確保しましょう。弁護士会やあっせん委員に対して圧力となります。 あっせん調停か、仲裁かの判断は、むずかしいところです。 「和解あっせん」とは、和解あっせん人が、当事者双方から、事情・意向を聴取し、専門的知識を活用することにより、当事者が公正かつ迅速に和解できるよう支援する手続です。 「仲裁」とは、当事者間の合意に基づいて、仲裁人が裁判官のように最終的な判断をするという、いわば民間裁判所です。 両者の大きな違いは、最終の解決案が示されたときに、和解あっせんなら受諾するかどうか当事者の自由に決められますが、仲裁なら不服申立が原則としてできない点にあります。 したがって、とりあえず、あっせんで出して、有利な判断が出そうだなというときには、あっせんから仲裁に変更してもらえばよいと思います。 あっせん人の人選 残念ながら、東京や大阪を除いて、マンション建設反対運動に関する建築基準法や都市計画法、宅地造成法に精通している弁護士は少ないです。消費者運動をしている弁護士を選ぶというのも住民運動や証拠の偏在に理解があるので良いかもしれません。 工事の一時中止の要求 申立の時には、「紛争解決手続が終了するまで工事を一時中止する」との要求をしておいた方がよろしいでしょう。話し合いをしているときに工事が進行することは、話し合いによる解決を軽視しているのではないかと住民に不信感を抱かせますし、また、建設する側も既に出来上がってしまった工事を破壊することになれば被害が大きくなるからです。 ５ 紛争解決案を出してもらう 話し合いが進んだ段階で、あっせん調停委員に紛争解決案を出してもらって下さい。 申立人が多いので、書面で出して下さい、と言ってみて下さい。 それを受けるかどうかは当事者の自由です。調停が成立しなかったときは、裁判所に証拠として提出して下さい。 ６ 調停内容 調停案が示されたなら、よく考えます。 双方が受諾したら、調停が成立します。 住民が受諾して業者が受諾しないときには、業者の取引銀行へお願いに行くことも考えます。 |
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6 | 都市政策の失敗を住民に押しつけ マンション建設運動を大きな視点から考えると、都市政策の失敗を押しつけられた住民による反動です。 |
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１ 狭い国土に、狭い平地、そこへの人口集中 日本の国土は、狭いです。国土面積は約38万ｋ㎡しかありません。しかも、山が多くて平地が少なく、平地は国土の４分の１しかありません。そして、2005年国勢調査では、約1億27,75万人の人口を有しています。 これに対して、たとえばアメリカの国土面積は、約９１６万ｋ㎡です。また、人口は、約3億03,14万人（2007年12月31日）です。したがって、一人あたりの国土面積は、日本の８倍ほどあります。 ２ 都市政策の重要性 このような日本の状態だと、過密と過疎対策を含む都市政策をうまくやる必要があります。すなわち、先行的に主幹道路を整備し、用途に応じて区画を整理し、電気やガスや上下水道などのインフラを整備する必要があったのです。そうすることによって、サラリーマンでも住宅を持ち、通勤地獄に悩まされず、緑豊かな自然の中で休日を過ごせるようになったはずなのです。 ３ 都市政策の失敗 ところが、日本は急速に近代化する必要があったので、都市政策にあまりエネルギーを裂くことが出来ませんでした。その結果、人口が都市に集中して、不動産価格が高騰化し、狭いところにしか住めなくなり、住環境が悪化したのです。 ４ マンション建設反対運動は、都市政策の失敗を押しつけられた住民の反動 このような状態ですから、せっかくこつこつと苦労して頭金を貯めて長期のローンを組んで、環境の良さそうなところに一戸建て住宅を買ったにもかかわらず、マンション建設により環境が悪化させられるという悲劇が起こるのです。 ５ 現行の法律は無力 残念ですが、現行の法律は、都市政策の失敗を放置して、マンション建設側と住民側の調整をしているだけです。したがって、都市政策が失敗した責任をどちらかが負担しなければならないのです。また、よほど悪質なケースでないと、マンション建設は止まらないのです。 そこで、法律による戦いだけではなく、法律改正おも含んだ戦いが必要となるのです。 「マンションのような大型建築物を建築するには周辺住民の一定割合の反対があれば建築できない」という内容の法律を制定すべきなのです。 |
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銀行と話し合おう 建設業者が住民の意見を聞かないときは、銀行と話し合ってみましょう。 |
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１ マンション建設には、銀行の協力が必要 マンションを建設するためには、多額の資金が必要です。したがって、施工主や建設業者だけの自己資本で建設されていることは少なく、ほとんどの場合には銀行の融資を受けてマンション建設がされています。具他的には、融資計画書が銀行に提出されて、その審査を経た上で、融資がされています。銀行は、利息を回収することにより、マンション建設で利益を得ているのです。したがって、銀行もマンション建設に協力する者であるので、マンション建設により環境を害されるのであれば、銀行と話し合って、マンション建設のために融資をすることを止めるように説得しましょう。 ２ 銀行の方が説得しやすい場合がある 建設業者に中には、赤字続きで、何時倒産してもおかしくない会社があります。また、建設業者の顧客は、マンション購入予定の人であって、限定された人です。したがって、建設業者を相手にマンション建設を止めるように説得しても、赤字解消のためには譲歩が出来ないとか、住民の反発を買っても売り上げが変わらないのでなかなか譲歩しない業者が出てきます。 これに対して、銀行は、建設業者よりは経営体質が健全なところが多いです。また、銀行の顧客は地域住民を含む多数の人です。そこで、ラブホテルの経営などの社会的非難を買うような事柄には融資したがらない傾向があります。 したがって、建設業者が頑なで住民の声を聞く耳を持たないと感じられるときには、銀行と話し合って、マンション建設のために融資をすることを止めるように説得しましょう。 ３ 銀行の探し方 銀行の探し方は、建設会社のホームページや会社四報などから、取引銀行を見つけて銀行に直接聞きましょう。 どうしてもわからなければ、建設用地の登記簿謄本を取ります。その乙区欄（所有権以外の事項が記載される欄）をみれば、銀行が抵当権を設定していることが記載されていることが多いので、その記載からわかります。 ４ 話し合い 銀行は、「環境を害しているかどうかは銀行にはわからない」とか、「建設業者に聞いてみる」とか、のらりくらりした対応を取ることが多いと思います。 ただ、銀行と話し合っただけでも、建設業者に通知が行きますので、建設業者の頑なな対応は和らぐと思います。 |
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8 | 自治会への寄付を要求しよう 自治会（自治会長）に対して建設会社から「建築協定書に署名押印して欲しい」と申し入れがされたときには、自治会への寄付を要求してみましょう。 |
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| 自治会への寄付を要求しよう １ 建築協定書 自治会（自治会長）に対して建設会社から「建築協定書に署名押印して欲しい」と申し入れがされること多いと思います。 これを受けた自治会（自治会長）は、「難しい法律の文面が並んでいて良くわからない」、「弁護士に検討を頼むほどの手間も費用も出したくない」ことから、建設業者のいいなりに署名押印していることが多いと思います。 しかし、建設会社の作成した建築協定書は専門家から見れば当たり前のことが書いてあるにもかかわらず、建設業者からは「住民側にも配慮して作成されている。」と説明されていたりします。 また、役所に対しては、工事協定書を提出して「自治会もマンション建設に賛同しており、住民の反対がない。」と説明されたりしています。 したがって、建築協定書はよく読みましょう。わからないところは説明を求めましょう。何に使うのかを聞きましょう。役所に提出するときには承諾を得るように求めましょう。 ２ 自治会への寄付を要求してみよう 自治会は、住民で構成される組織ですら、マンションが出来るとこれまでの自治会の姿が変容します。小さな自治会だとマンションの自治会に牛耳られてしまうでしょう。そうなるとこれまで形成されていた住民の連帯感も損なわれてしまいます。名簿の作り替えや、連絡網の整備などの雑用も派生するでしょう。ワンルームマンションの場合は、出入居が頻繁で、住民活動の意欲がなく、自治会の維持自体が困難となるかもしれません。 したがって、自治会長として建築協定書に署名押印するときには、引き替えに自治会への寄付を要求してみましょう。 ３ 協力金 マンションが建設されるときには、役所が「協力金」などの名目で寄付を建設業者から徴収することが行われています。学校を増設しなければならないとか、水道を引く工事が必要とか、いろいろの理由がありますが、いわゆる行政指導の形で徴収されています（教育施設負担金についての最高裁判例平成５年２月１８日民集４７－２－５４７参照）。 これに対して、現実に被害を被る自治会が、寄付をしてもらったということは、まだまだ少ないと思います。これは、役所に比して自治会の交渉能力が低いことや法律知識が乏しいことが影響しています。 したがって、自治会への寄付を要求したら、断られることが多いでしょう。その時には、「役所への協力金はいくら払ったのか。」、「役所には払うが、どうして自治会へは払おうとしないのか。」と交渉して下さい。 ４ 寄付は「解決金」として処理をする 首尾良く寄付金がもらえたときには、「解決金」としてもらって下さい。「寄付金」でもらったと処理しますと、受贈与税がかけられる危険があります。 |
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