マンション建設反対運動（パート１）
マンション建設反対運動（パート１）
そこで、各地で反対運動が起こされています。
これに対して、裁判はあまり頼りになりません。それは、一方において、住環境というのは権利の内容が漠然としており明確でなことと、法律というものはマンション建設業者にも建物を建てる権利があることを前提にしているからです。他方において、裁判制度はどうしても証拠によって事実を証明しなければならないので時間と費用がかかってしまうからです。したがって、マンション建設反対運動は、裁判外での活動が重要となります。
それでも、裁判外の活動で合意が形成出来ないときには、強制力を持った裁判制度が紛争解決の最後の砦となります。よって、裁判の知識を持ったうえで裁判外で反対運動を展開するというのが賢明な方法となります。
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１ | 被害が証明できますか 「マンション建設を止めるべきだ。」といっても、その根拠である自らの被害についても証明できないようでは、他人の賛成は得られません。どのような被害があれば、建設を阻止できる権利があるのかを知っておく必要があります。 |
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２ | 日照被害の情報収集 日照被害の場合には、次のような情報を集めましょう。 |
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３ | 各運動について 様々な活動がされています。 |
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４ | 建設禁止の仮処分について 話し合いがまとまらない場合は、建設禁止の仮処分を裁判所に申し立てることが多いです。そこで、仮処分とは何か、どのように進行していくのか、ということを知っておく必要があります。 |
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５ | 確認申請を巡る攻防 確認申請が受領されてしまうと、業者が譲歩する可能性が低くなります。そこで確認申請を巡って、役所、住民、業者の綱引きがあります。 |
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６ | 景観法 事前に対処できれば、究極のマンション建設防止策かもしれません。 |
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１ | 被害が証明できますか 「マンション建設を止めるべきだ。」といっても、その根拠である自らの被害についても証明できないようでは、他人の賛成は得られません。どのような被害があれば、建設を阻止できる権利があるのかを知っておく必要があります。 |
１ 被害が証明できますか （１）具体的な被害の証明が出来ますか。 ほとんどの人が、「太陽があたらなくなる」「工事の騒音がうるさい」「高い建物が建つと景観が悪くなる」という程度の被害の主張しか出来ません。しかし、これでは残念ながら裁判所を説得出来ません。裁判というものは、証拠によって自分に有利な事実を証明して初めて、勝訴できるものなのです。 （あ）日照被害といっても たとえば、日照被害では、マンション建設前には夏至と冬至では何時間ぐらい日があたる時間があったのか、マンション建設によりそれがどれくらい少なくなってしまうのか、法令による基準が守られているのかどうか、が重要となります（たとえば、平成３年１２月２５日名古屋地裁決定平３（モ）３８０８号では、住居地域における五階建ビルの日照被害を理由とする建築工事禁止仮処分申請について、建築基準法の日影規制に適合していることや地域性等を考慮し、日照被害が受忍限度の範囲内であるとして、却下しています）。 「太陽があたらなくなる」という程度のことしか言えなければ、設計士に鑑定依頼をして日照時間の比較や法令が守られているかどうかを調査してもらう必要があります。この調査には、当然、費用も時間もかかります。また、調査の結果問題がないとわかれば（ほとんどの場合法令は遵守されていることが多いと思います）、費用は自己負担となります。したがって、「「建設反対」とごねたら解決金がもらえるのではないか」という動機では反対運動はするべきではないと思います。やはり、「子孫に残すべき住環境を守りたい。」「住民と一致団結してやり遂げること自体に意義を感じる。」という動機でないとやり通せないと思います。 （い）法律による高さの規制 さらに、「建物の高さの規制」といっても、次の３つがあります。 （１）絶対高さ制限（建築基準法５５Ⅰ） （２）傾斜制限（道路傾斜制限（５６Ⅰ①法別表３。）。隣地傾斜制限（５６Ⅰ②）。北側傾斜制限（５６Ⅰ③）の３つに別れる。） （３）日影規制（ひかげきせい）（５６Ⅱ） 日影規制が及ぶときは日影図があります。 したがって、業者に対して、それぞれの規制が守られているのか。守られているとして許容限度一杯に建築する計画ではないか、余裕はどれくらいあるのか。建築確認申請書をもらえないか。などを聞いておく必要があります。 （う）騒音被害 騒音といっても、「一切音を立ててはいけない」ということはありませんから、「社会生活上受任すべき程度を越えた騒音が出るかどうか」が問題となります。そして、その判断においては、騒音規制法に基づいて届け出義務が課されている工事かどうか（同法１４条）、工事地域が騒音を規制すべき地域として指定されているかどうか（同法３条）、工事の騒音が環境大臣の定める基準に適合しているかどうか、その基準にどれほど乖離しているかどうかが、重要となります。 したがって、ただ単に「うるさいから工事を止めるべきだ」といっても、認められません。 騒音規制法は、工場及び事業場における事業活動並びに建設工事に伴って発生する相当範囲にわたる騒音について必要な規制を行うとともに、自動車騒音に係る許容限度を定めること等により、生活環境を保全し、国民の健康の保護に資することを目的としています。そして、建設作業騒音の規制においては、工場騒音と同様に都道府県知事等が規制地域を指定するとともに、環境庁長官が騒音の大きさ、作業時間帯、日数、曜日等の基準を定めており、市町村長は規制対象となる特定建設作業に関し、必要に応じて改善勧告等を行います。 （え）振動被害 振動も同様の規制です。 振動規制法（昭和五十一年六月十日法律第六十四号） 振動も、「一切振動を出してはいけない」ということはありませんから、「社会生活上受任すべき程度を越えた騒音が出るかどうか」が問題となります。そして、その判断においては、振動規制法に基づいて届け出義務が課されている工事かどうか（同法１４条）、工事地域が振動を規制すべき地域として指定されているかどうか（同法３条）、工事の騒音が環境大臣の定める基準（同法１５条）に適合しているかどうか、その基準にどれほど乖離しているかどうかが、重要となります。 したがって、ただ単に「振動が発生するから工事を止めるべきだ」といっても認められません。 ２ 損害が受忍限度を超えたものであることを証明できますか。 裁判では被害が受忍限度を超えることを証明する必要があります。つまり、近隣関係ではお互いに迷惑をかけることが多いので、単に損害を受けるというだけでは足りず、互い様と言える程度を越えた損害を受けたという証明が必要となるのです。 たとえば、景観被害を主張するときは、周辺環境が商業地域であれば多少の景観の悪化はお互い様として受任すべきであると言えます。また工事の騒音は、住民らも建て替えることがあるので、程度が著しくないと、受忍限度内といえます。 具体的にどの程度の被害であれば受忍限度を超えたものといえるかは難しい問題です。しかし、法令の基準を超えていれば、受忍限度を超えた損害があるといえる場合が多いと思います。 ３ 損害賠償と差し止めでは、差し止めの方が受忍限度を超える程度が著しいことを証明する必要がある。 損害賠償の請求と工事の差し止め請求は、相手方からすれば、工事の差し止めの方がダメージが大きいものです。したがって、裁判所に差し止め請求を認めてもらうためには、損害賠償よりも受忍限度を超える程度が著しいことを証明する必要があります。 たとえば、昭和３６年４月１０日の広島地裁決定（昭３６（ヨ）６５号）では、次のように述べて、損害賠償は認められても差し止めは認められないとしています。「これを騒音、震動等による生活の妨害に即していうならば、企業活動その他に基づき不法行為と目すべき（すなわち損害賠償を認むべき）騒音、震動等の近隣への伝播が存在するとしても、これだけの理由でただちにその差止を認むべきものではなく、被害者側の当該侵害の停止が認められないことによつて蒙る損害と侵害者側の右行為の停止により忍ぶべき犠牲とを彼此対照し、ここに画される限度を超えた侵害に対してはじめてその排除を許すべきであると考えられるのである。」。したがって、軽微な損害の主張立証しかできないとすれば、工事の差し止めを認めてもらうことは出来ません。 ４ 建設される前の仮処分で建設後の被害を証明する必要がある。 建設禁止の仮処分は建設前になされます。ところがそこでの被害の証明は、建設後に発生する被害の証明となります。 たとえば、ゴミ捨て場からの悪臭被害やゴミ散乱による景観悪化被害、カラスの来襲による被害、高層建物から受ける圧迫感・閉塞感被害などの証明には、困難を生じます。裁判例にも、別荘の眺望、通風、日照被害、電波障害を理由とする七階建マンションの建築禁止の仮処分申請が、被保全権利の疎明がないとして却下された事例（昭和６１年４月１日名古屋高裁決定）があります。 建設された後なら被害が目に見えるので証明がしやすいですが、建設前では被害の発生の可能性が指摘できるだけで証明することまでは難しいものです。 ５ 証明の困難性 このように、自らの被るおそれのある損害の証明だけでもたいへんです。ましてや相手方の法令違反を主張しようとすれば、相当の困難を抱え込んでしまい、運動が自滅する危険があることも覚悟しておくべきです。 ６ 知識・技術の格差 業者と住民では知識と技術で格段の差があります。すなわち、業者の方は、建築士を擁し、各地でマンション建設の実績を持ち、そのノウハウを蓄積しています。これに対して、住民の方は、建設計画からして不十分な情報しか与えられず、建設計画を解析する能力も資金も手間もない挙手空拳の状況です。 したがって、はじめから不利な戦いを強いられているといえます。 住民側にあるのは、数の力だけです。数の力を背景に、専門技術的知識を補い、各地での反対運動のノウハウを集め、交渉力を強化するほかないのです。 |
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２ | 日照被害の情報収集 日照被害の場合には、次のような情報を集めましょう。 |
１ 受忍限度論（ジュニンゲンドロン） これまでの裁判例の蓄積からすると（最高裁昭和47年6月27日判決等）、 日照阻害の程度が社会生活上一般に受忍すべき限度を超えた場合に違法となるとされています。これは、受忍限度論と呼ばれています。 ２ 受忍限度の判断基準 そして、受忍限度を超えるか否かについては,「日影規制違反など公法規制違反の有無,日照阻害の程度,地域性,交渉経過等の事情を総合的に考慮して判断すべきである。」とされています(大阪地堺支判平8・12・18)。 従って、次の事柄について、情報を収集しておくことが必要です。 ３ 集める情報 （１）建築基準法違反の有無（市役所や設計士さんに聞きましょう） 日影規制違反とその他の建築基準法違反に分けられます。 Ａ 日影規制違反の有無 規制の内容（そのマンションにどのような規制があるか聞きましょう） 高さ制限 道路傾斜線制限（建基５６Ⅰ①） 隣地傾斜線制限（建基５６Ⅰ②） 北側傾斜線制限（建基５６Ⅰ③） 日影規制（建基５６の２） 計画の内容 条規の違反の有無及び程度 実際に日影規制に違反する例はほとんど見られないので、法の規制ぎりぎりの計画か余裕がたくさんある計画かを調べます。 また、建築物が日影規制には適合しているものの、日影規制を事実上免れる手段を用いて建築されたものである場合は、受忍限度を判断する重要な事実です(広島地判平15・8・28判夕1160・158)。 さらに、日影規制対象区域内の日影規制対象外建物の場合（日影規制は、その対象区域は地方公共団体の条例で指定される区域に限られ、規制の対象となる建築物は高さは10メートルを超える建築物です(低層住居専用地域内は除く。)から、 日影規制にかかる区域内にある建築物であっても、その高さが10メートル以下であれば日影規制が及ばないことになる）や日影規制対象外区域の建物の場合には、もし日影規制が及ぶとしたら違反していることになるかどうか、その違反の程度を調べておく必要があります。前者については大阪地裁平成4年2月21日判決（判時1457号122頁)、東京地決平2・6・20（判時1360・135）、名古屋地決平7・11・8（判夕910・238）、松山地決平5,9、30（判時1485・77)があり、後者については仙台地決平4・6・26（判時1448・145）、松江地決平5・9・30（判時１４８５・７７)があります。 Ｂ 他の建築基準法違反の有無・違反の程度 参考判例として、東京地裁平成3年8月27日判決（判時1428号100頁)、東京地裁平成10年10月16日判決（判夕1016号241頁)、最高裁平成6年3月24日判決など。 （２）地域性 Ａ 用途地域 都市計画法では、どのような地域と定められているかです。 たとえば、用途地域が商業地域であると,住居地域であるよりも日照確保の必要の程度が低くなり日照阻害の程度は受忍限度内にあるとの判断に傾きやすくなります（大阪地堺支判平8。12・18)。 Ｂ 土地利用の現状など 用途地域の指定は、役所が完璧にしているとは限りません。現段階においては住宅が密集しているのにもかかわらず、商業地域・工業地域といった市町村による指定が数十年前のまま残っており、実情に沿っていない場合があります。従って、用途地域の指定のみならず、用途地域が何時指定されたか、土地利用の現状と合致していないかも調べる必要があります。 現実の土地の利用状況、将来の地域の発展動向等も受忍限度を判断する要素となります。たとえば、東京地裁平成3年9月20日判決（判時1413号92頁)は,加害建物が住居地域内にある5階建てマンションである事例において、本件地域が「準工業地域に隣接した住居地域に存在すること,〔中略〕都心への通勤圏内にあること」といった地理的条件、本件地域には「一部畑地も残っているが一般住宅・アパート及びマンション等が林立していること、特に南東の方角には道路を隔ててすぐのところに4階建てないし7階建てのマンションが数凍建ち並んでいること」など他のマンションの建設状況に着目して、「本件地域の中高層化は避けがたいのみならず、本件マンション(加害建物)は当該地域に適合する宅地利用の方法によるものということができる」旨判示して、地域の実態に着目した判断をしています。また、大阪地裁平成8年9月25日判決（判時1602号104頁)は,加害建物が低層住宅の多い住居地域に存在する事例において、「本件建物（加害建物)所在地は,〔中略〕周辺一帯は住宅地域に指定されており、 1戸建て、2階建て以下の建物が多い低層の住宅地であって、 3階建て建物も存在するが,その数は少なく〔後略〕」、(被害)建物の「近隣は、 1戸建て2階建て以下の低層住宅が多い地域で、(被害)建物に従前十分な日照が得られていたことが、たまたま本件建物(加害建物)敷地部分が更地であったことによるもので、将来これに建物が建築されることは予想できたとしても、近隣と同程度の建物が建築されると期待するのが通常であって、本件建物(加害建物)はその期待を大きく裏切るものである。」旨判示して、用途地域等の法による規制に加え、地域の実態に着目して違法判断をしています。 （３）日照阻害の程度 Ａ 日照阻害の基準 いつを基準とするかについては、日照時間がもっとも短い冬至日と最も長い夏至を基準とするべきでしょう。もっとも春分と秋分も基準とする考えもあります。 また時間は、午前8時から午後4時を基準とするものが多いです(北海道内では午前9時から午後3時まで)。 測定場所は、玄関と窓を基準とすべきだと思います。 参考判例としては、松山地決平5・9・30、大阪地判平4・２・21、静岡地決平元・5・9（判時1329・173）、東京地判平10・10・16、東京地判平3・9・30などがあります。 Ｂ 日照の重複被害(複合日影) 日照妨害を受ける場合にも様々な態様があります。被害建物の南側隣接地は空き地で全く日影を受けていないところに加害建物がその隣接地に出現して日影を受けるようになった場合には、簡明です。これに対して、既存建物によって一定の日影を受けているところに加害建物の出現によりさらに日影を受けるようになった場合には(複合日影)、困ったことになります。この場合には、各々の建物による日影を算定し、両者を合算すれば日照阻害の程度が大きいとしても、その結果を新たな加害建物にのみ負わせるのは公平ではないですから、各建物の寄与に応じて、責任を負担させることになるでしょう。 参考判例としては、松山地決平5・9・30、大阪地界支決平3・7・8（判時1404・99)、東京地決昭54・5・29（判時933・97)などがあります。 （４）その他の判断要素 Ａ 加害回避の可能性 参考判例としては、大阪地判平8・9・25,大阪地堺支決平3・7・8があります。 Ｂ 被害回避の可能性 将来的に増築して日照妨害を回避できる可能性があるか、建物の構造や建築の現状からして建築時から既に将来的に被害を受けざるを得ないものであったかなどの被害回避の可能性も受忍限度の判断に影響します。 裁判例においても,被害建物の建築の現状,すなわち,被害建物が加害建物建設地である南側の土地に接着して建築されているため,被害建物建築時から,将来的に南側土地に建築される建物によって日影等の影響を受けることが当然予想されていたなどとして、受忍限度の判断の一要素とする事例が多く見られます(大阪地堺支判平8・12・18,東京地判平3・9・30、東京高判平3・9。25等参照)。 また, 日影を受ける側が, 自ら選択した建物構造上の特殊事情によって日照を享受できる時間が通常以上に減縮される結果となっている場合には, 日影を生じさせる側に通常以上の大きな譲歩を強いることは衡平の観念に反するとした事例もあります（東京地判平3・9・20)。 Ｃ 被害建物の用途 被害建物が、通常の住居か、事務所か、学校,幼稚園,病院等かです。 裁判例においても,被害建物が実際にも住居専用の建物として使用されていないと判示したもののほか(松山地決平5・9・30)、日影規制の対象にならない商業地域内にある保育所に通う児童らが、南側隣接地に建設中のマンションの建築禁止仮処分を申し立てた事案において、保育所は児童福祉法の理念に基づいて設置され、施設では採光、換気、保温、清潔などの環境保健の向上に努めることとされていることからすると、本件保育所も広く公共的な性格を有する施設であり,その施設環境の保全について公共性の観点からも考慮する必要があるから、本件の日照阻害は保育所における日照確保の必要性・特殊性に照らして軽視することはできないとして、保育所の特殊性を重視して判断したものがあります(仙台地決平4・6・26)。その他、大阪地堺支決平3・7・8、東京高決昭５４・１１・１２判時952・66などがあります。 Ｄ 加害建物の用途 静岡地決昭55・3・28（判時966・97）などがあります。 Ｅ 加害建物と被害建物の先後関係 日照被害を受ける住民が自らの先住性を主張することがあります。しかし、日照妨害の事態が生じる場合、被害を受ける者が先にその建物に居住していることは当然の前提ですから、この点を受忍限度の判断要素として重視する判例は少ないです。なお、 マンションの1階部分の居住者が加害建物の建て替えによって冬至期に全く日照を享受できなくなった事例において、日照被害を受ける者は日当たりの悪いことを認識しながら1階にある部屋を購入したこと、加害建物の建て替え前からごくささやかな日照しか享受していなかったこと、建て替えは予測の範囲内であることなども要素として、「日照の利益を,従前建物が存していたときと比較して著しく侵害することになるとは認識することができない」と判断したものもあります(大阪地判平17・9・29判時1929・77)。 Ｆ 加害建物の建築を巡る交渉の経緯 大阪地堺支判平8・12・18、大阪地判平６・11・29（判時1556・115)などがあります。 |
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３ | 各運動について 様々な活動がされています。 |
１ 多数を集める 数は力です。一人では、大きな成果は望めません。多くの住民が一致団結して反対しているという事実がなければ、政治家も役所もひいてはマンション建設・販売業者なども動かすことは出来ません。 ２ 仲間割れをしない 住民同士で足の引っ張り合いをしていては勝利はありません。しかし、被害によっては大きく被害を受ける住民とそうでない住民があるので、住民の結束が分裂する危険があります。 ３ 敵を知る 「敵を知りおのれを知れば百戦危うからず。」といわれるとおり、敵の内実を知ることは勝利には欠かせません。 マンション敷地の所有者は誰か。建設業者は誰か。販売業者は誰か。住宅ローンの融資を担当する金融機関はどこか。各地で反対運動を引き起こしながらマンション建設を続けていないか。 ホームページや建設業の許可申請書を閲覧して（建設業法１３）、情報を収集しましょう。 他方、相手方も、住民の結束の弱いところを見つけ出そうとするかもしれません。 ４ 資料を集める 工事計画について多くの資料を集めて解析する必要があります。 相手方に説明を求めたり、役所に行って閲覧や謄写をしましょう。 同じ建設業者が建てたマンションがわかれば、いってみて近隣住民にどのような被害が発生したか、反対運動はあったか、どうなったかを聞いてみましょう。 ５ 直接交渉 まずは、直接交渉というより説明を求めることが多いでしょう。 細かいところは設計事務所でないとわからないことがあります。そうなると直接、設計事務所に聞く方が早いでしょう。 なお、高層住宅の建築に対する反対運動において、「建築を続行すれば建築禁止の仮処分を申請する。」と述べたことは、不法行為に該当しないとされた判決があります（昭和５２年３月１７日東京高裁判決〔事件番号〕昭５１（ネ）１６１４号）。もっとも、裁判をする気もないのにかかわらず「裁判する」と言ったときは問題です。 ６ 看板 マンション購入者に対して日照被害等により裁判を起こす可能性があることを告知しただけでは、妨害排除の対象とならないとした決定があります。 ７ 陳情 あまり効果があるとは思えません。 ８ 請願（憲法１６。国会７９－８２。自治１２４） あまり効果があるとは思えません。それは、請願を受けた機関が請願の内容どおりに行為すべき義務を負うわけではないからです。 しかし、次のようなことができれば、効果的方法となると思います。 まず、請願をします、その内容は、現在建築中のマンションが将来は建築できないという内容の条例の制定です。たとえば、現在建築中のマンションが１０階建てだとすると、将来において８階建て以上のマンションは建築できないという内容の条例制定を求める請願をするのです。住民が多数集まって請願できれば、地方議会請願をも無視することはできないと思います。もしこのような条例ができたと仮定すると、マンションが老朽化して立て替えるときに、元通りのマンションが再築出来なくなり、マンション購入者の一部は流出し、残されたものが流出した者の持ち分を買い取らなければならない可能性が高くなります。そうなると再築の費用がその分高額となるのです。 次にマンション購入予定者に、そのことを知らせます。つまり請願が審議中であること、請願どおりの条例ができたらマンションの再築の際には外部への流出か高額の再築費が必要となることを知らせるのです。 するとマンションの購入予定者の中には、マンションの購入を思いとどまったり、値引きを要求したりする人が出てくると思います。ここまで来れればマンション建設側には打撃となるでしょう。 ９ ホームページを作成して世論に訴える いわゆる告発系のホ－ムページということになります。名誉毀損や業務妨害にならないように気を付ける必要があります。 また、自分の不動産を売るときに、マンション建設反対運動が激しかったという理由で売値が下がるという心配も考えられます。 １０ 説明会での対応 ・主導権を握りましょう はじめに、業者に次のことを約束させるましょう。 （１）違法な行為はおこなわない （２）住民との話し合いを重視する （３）話し合いが終わるまで建築確認申請をしない ・きちんとした説明を求めましょう。 たとえば、工事の騒音ではマンション建設業者側から、「法令の範囲内の騒音しか出ません」とか説明されても、引き下がってはいけません。何という名前の法令なのか。機械の名前は。その機械でどういう工事をするのか。何デシベルの騒音が出るのか。資料があるのか。等を問いただすべきです。「わからない」と答えられたら、次回の説明会までに調べることを確約させるべきです。 ・会議の内容役所への説明 なお、議事録は誰が作っているのか。その内容は。役所へはどのように報告されるのか。を確かめておくべきでしょう。 おかしな説明があったら、その内容を役所へも知らせておきましょう。 １１ 工事協定を作る 話し合いがまとまれば、工事協定書という書面にしておきましょう。 １２ 家屋調査 新築の家であればともかく、普通の家はどこかに傷みがあるものです。工事が始まってしまうと振動により生じた傷みなのかそれとももともとあった傷みなのかがわからないことがあります。そこで、家屋を調査してもらってもともとある傷みを明確にしておく方法があります。振動が激しそうな工事や家の傷みがあちこちに見られるときには、業者に家屋の調査を要求してみましょう。 １３ 役所への相談 役所が紛争解決のあっせん調停手続を定めていることが多いです。裁判よりは、迅速で安価だと思います。ただ、強制力がなく業者が強引だと押し切られる危険があります。 １４ 実力による工事妨害 止めた方が良いでしょう。業務妨害罪になってしまう危険があります。 １５ 建築確認審査に対する審査請求 建築確認がパスしてしまった場合に、審査請求をする方法が考えられます。これにより実際上工事を遅らせることは出来るでしょう。しかし、勝とうとすると難しいといわざるを得ません。 |
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４ | 建設禁止の仮処分について 話し合いがまとまらない場合は、建設禁止の仮処分を裁判所に申し立てることが多いです。そこで、仮処分とは何か、どのように進行していくのか、ということを知っておく必要があります。 |
１ 仮処分とは もともと裁判により権利を実現する方法は、訴えを提起して（仮処分に対して「本訴」と呼びます）勝訴し、その判決に基づいて強制執行をして権利を実現するというものです。ところがこの「本訴」－「強制執行」という本来の方法をとっていては権利が実現できない場合に、権利が実現できる状態を作ってしまうというのが民事保全法（みんじほぜんほう；平成元年12月22日法律第91号）の定める仮処分です。 民事保全は、将来なされるべき強制執行における請求権の満足を保全するために、さしあたり現状を維持・確保することを目的とする予防的・暫定的な処分であり、仮差押え、係争物に関する仮処分および仮の地位を定める仮処分をその内容とします。建設禁止の仮処分は、このうちの「仮の地位を定める仮処分」にあたります。 民事保全手続を申し立てた者を「債権者」，その相手方を「債務者」と呼びます。 手続の流れとしては，仮処分を認めるかどうか裁判所が判断する仮処分命令の段階と，仮処分命令に従ってその執行をする段階に分かれます。 裁判所が仮処分命令を出すためには，債権者が，被保全権利の存在と保全の必要性を疎明しなければなりません（民事保全法13条）。また，仮処分は仮の救済であって，後日，訴訟で，被保全権利が存在しないことが明らかになることもあり得るので，通常，債権者は債務者の損害を填補するため，一定の担保を立てることが求められます（同法14条）。 仮処分命令に不服のある債務者は保全異議の申立てをすることができます（民事保全法26条）。 ２ 仮処分の流れ 次のとおりです。  住民からは、仮処分申立、本訴の手段があります。 業者側からは、起訴命令申立の対抗手段があります。 ３ 費用 住民側からすると、仮処分のための弁護士費用、担保、本訴のための弁護士費用、損害を証明するための費用などが必要となります。 業者側からすると、仮処分のための弁護士費用、起訴命令のための弁護士費用、本訴のための弁護士費用などが必要となります。 どちら側も、費用がかかりすぎて悲鳴が上がる可能性があります。感情に流されずに裁判外で解決することが賢明です。 ４ 敗訴のリスク 訴えの提起（仮処分申立をも含む）が違法な行為と評価されて損害賠償責任を負わされるときがあります。すなわち「訴えの提起は、、提訴権者が当該訴訟において主張した権利又は法律関係が事実的、法律的根拠を欠くものである上、同人がそのことを知りながら又は通常人であれば容易にそのことを知り得たのにあえて提訴したなど、裁判制度の趣旨目的に照らして著しく相当性を欠く場合に限り相手方に対する不法行為となる。」（最判昭６３．１．２６民集４２－１－１）とされています。 また仮処分で敗訴すると、不法行為責任での過失が推定されます。すなわち「仮処分命令につき、異議若しくは上訴手続でこれを取り消す判決、又は本案訴訟での原告敗訴の判決が言い渡され、その判決が確定した場合、特段の事情がない限り、不法行為責任における過失が推定される。」とした判決があります（最判昭４３．１２．２４民集２２．１３．３４２８）。 したがって、敗訴をすると、弁護士費用、調査費用等を失ってしまうのみならず、業者側から弁護士費用や工事が遅れたことによる損害賠償請求までされる危険があります。 そこで、なるべく裁判外での解決方法を優先されるのが賢明です。 ４ 何を被保全権利とするか 保全命令の申立は、（１）保全の趣旨（２）保全すべき権利又は権利関係（３）保全の必要性を明らかにしなければなりません（１３Ⅰ）。この「（２）保全すべき権利又は権利関係」のことを被保全権利といいます。これを何にするかは、ばらつきがあります。 すなわち、環境権、所有権、人格権、古都の宗教的・歴史的文化環境権（景観権）などが主張されています。普通は人格権や所有権に基づいて差し止めを請求することが多いのですが、マスコミ対策のために目新しい景観権などが主張されているのかもしれません。 ５ 保全の必要性－建設計画が受忍限度を超えていることの証明 これの証明は極めて難しいといわざるを得ません。 建築士等の専門家の助言が欲しいところです。 また、目新しい被害を証明する事件もあります。風害や景観被害、アスベスト被害などです。 ６ 申立書サンプル  |
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５ | 確認申請を巡る攻防 確認申請が受領されてしまうと、業者が譲歩する可能性が低くなります。そこで確認申請を巡って、役所、住民、業者の綱引きがあります。 |
１ 建築確認とは何か 一定の規模,構造,階数,用途の建築物を建築(新築,増築,改築,移転)する場合や,大規模の修繕,大規模の棋様件をする場合には,建築主は,工事に着手するまえに,建築主事または指定確認検査機関に確認の申請書を提出して,その計画が建築基準法などの規定に適合するものであることについての確認を受けなければならない(法6条, 6条の2)。とされています。これが建築確認というものです。 建築の確認申請書は,指定された様式に必要事項を記入したものと,計画が建築基準関係規定に適合していることを審査することに必要な図面などで構成されています(規則1条)。 したがって、専門家が建築確認申請書を見れば、建設計画が法令に適合しているかどうかが判断できます。 受理と審査 (a)確認申請書の受理 建築主事などは,確認申請書が提出された場合,その建築物の設計が,法令の定める資格をもつ者によらない場合は,その申請書を受理することができない(法6条3項)。 (b)審査期間 建築物において確認申請書の内容の審査が行われる期間は,原則として,大規模建築物の場合は３５日以内である(法6条4項)。 (c)不適含通知など 建築主事などは,計画が建築基準関係規定に適合しない場合,または提出された申請書の記載によっては, これらの規定に適合するかどうか判断できない場合には,その旨を(b)で示した審査期間内に文書で申請者に通知する(法6条１３項)。 (d)消防長の同意 建築主事などは,建築確認をする場合には,この建築物の所在地を所轄する消防長または消防署長の同意を得なければならない。ただし,防火地域と準防火地域以外の区域内における住宅などについては必要ない(法93条)。 (e)確認済証の交付 以上の審査の結果,計画が建築基準法などの規定に適合していることを建築主事などが確認したときは,確認済証を交付する(法6条4項)。 ２ 建築確認済証がでれば、業者の譲歩は期待できない 以上のような仕組みになっているので、建築確認済証がでれば、業者はいわば「役所のお墨付きをもらった」という意識を持ちます。建築主事などが申請書をチャックして建築計画が建築基準法等の定める基準を守っていることを認めたわけですから、住民の反対の声を聞いても譲歩をしようとはしません。逆に譲歩して計画を変更してしまうと、今度は確認申請を修正する必要が生じて、その費用や手間が発生するのです。 したがって業者は確認申請済証がでると、「役所のお墨付きをもらった」という意識が生じて住民の意見に耳を傾けなくなりますし、計画を変更したら手間と費用が発生してしまうという意味からも住民の意見に耳を貸さなくなるのです。 ３ 確認申請を巡る攻防 このように建築確認を受けなければ、工事が始められないことになっています。また、法文上は、役所としても建築確認を審査するについて建築計画などが法令に適合するかどうかのみを審査するのであって、近隣住民が建設を反対していることを審査の対象とは出来ません。しかも計画が建築基準関係法規に適合しているときは、原則として３５日以内に確認済書を交付しなければならないとされています。 ところが近隣住民との話し合いが済んでいないとして確認済書の交付を遅らせる自治体が出てきたのです。さらに最高裁判所が、この自治体の行動を直ちに違法とはいえないと判断したのです。すなわち、「地域の生活環境の維持、向上を図るために、建築主に対し、当該建築物の建築計画につき一定の譲歩・協力を求める行政指導を行い、建築主がこれに任意に応じているものと認められる場合においては、社会通念上合理的と認められる期間建築主事が申請に係る建築計画に対する確認処分を留保し、行政指導の結果に期待することがあったとしても、これをもって直ちに違法な措置であるとまではいえない。（最判昭６０．７．１６民集３９．５．９８９）」と判示したのです。 これにより、法文上は計画が建築基準法などの規定に適合しているかどうかのみを検討するだけであるにもかかわらず、ある程度の期間は住民と業者との交渉の余地が生まれたのです。 ４ 事前協議を義務づける条例 建築確認申請の前に近隣住民との事前協議、説明会の開催などを義務づけている条例が見られます。これは上記のように、確認申請を巡る攻防で業者の横暴を防ぎ話し合いを促進する意味があるのです。 したがって、確認申請済証が交付される前は交渉のチャンスです。具体的には、資料提出、説明の要求、説明会の延期・続行、役所への説明会の内容の報告などを精力的にをおこなって業者の譲歩を引き出していくのです。 |
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６ | 景観法 事前に対処できれば、究極のマンション建設防止策かもしれません。 |
景観法（究極のマンション規制といえるが、事前に景観計画地域に指定されている必要がある） 景観法（けいかんほう。平成16年6月18日法律第110号）は、景観を保護する法律です。都市緑地法、屋外広告物法とともに景観緑（みどり）三法と呼ばれています。この法律により景観計画地域に指定されると、建築に際して事前の届出が義務づけられ、勧告・変更命令が出せ、強制力の担保を持った規制がされています。 ただし、マンション建設反対運動が起こる前に景観計画地域に指定されている必要があります。 １ 背景 日本では狭い国土であるうえにその都市部に多数の人口が集中しようとしために、良好な景観や都市環境がないがしろにされてしまう傾向がありました。また、屋外広告なども景観問題を引き起こしていました。 さらに、高度成長期以降、各地で高層マンションの建設などをきっかけにしたトラブルが続いてきました。 こうしたなか住民に押されて、一部の地方自治体では、景観に関する条例を定めていました（景観法制定前に約500団体）が、法律の委任に基づかない自主条例のため、強制力を持たず、業者は必ずしも従う必要はありませんでした。 長い年月をかけて形成されたヨーロッパなどの伝統と風格ある街並みに比べ、日本では全国どこへ行っても同じような住宅やビルが雑然と並ぶ状態になり、地域ごとの特色ある街並みも失われてきました。こうした事態に対する危惧から、景観に対する配慮が次第に関心を集めるようになりました。 そこで、国土交通省では「美しい国づくり政策大綱」を策定し（2003年7月）、景観法が2004年6月に公布されました。 そして、2005年6月1日景観法が全面施行されました。景観行政団体である地方自治体が定める景観条例（法委任条例）は、景観法を背景に、景観問題に対して大きな役割を果たすことも可能になりました。景観法は、景観法自体が直接に都市景観を規制する方式ではなく、地方自治体が景観に関する計画や条例を作る際に、それを実効性をもたせようとする方式をとりました。 ２ 目的 「この法律は、日本の都市、農山漁村等における良好な景観の形成を促進するため、景観計画の策定その他の施策を総合的に講ずることにより、美しく風格のある国土の形成、潤いのある豊かな生活環境の創造及び個性的で活力ある地域社会の実現を図り、もって国民生活の向上並びに国民経済及び地域社会の健全な発展に寄与することを目的とする」（第1条）とされています。 ３ 景観行政団体 景観行政団体とは、都道府県、指定都市等、又は都道府県知事と協議して景観行政を実施す市町村を指します（第７条１項）。 施行1年経った2006年5月の時点で、都道府県・政令指定都市のほかに、121市町村が景観行政団体になっています（合計219団体）。 ４ 制度 景観計画区域や景観を保護すべき指針等を定めた景観計画を策定し、景観計画地域内の建物の建設等には事前に届け出義務を課し、良好な環境を阻害する計画に対しては変更命令を出せるとして、景観を保護しようとしています。 また、景観地区という都市計画の手法を活用して、より積極的に良好な景観の形成を図る地区をついて指定し、そこで建築物や工作物のデザイン・色彩、高さ、敷地面積などについての初めての総合規制をすることも可能にしました。 ５ 景観計画 景観計画区域内の建築等に関して届出・勧告による規制を行うとともに、必要な場合に建築物等の形態、色彩、意匠などに関する変更命令を出すことができます。 景観計画は、景観行政団体が策定しますが（第８条１項）、住民が提案をすることもできます（第１１条１項）。 景観計画のなかでは、次の事項等を定めます（第１１条２項）。 一 景観計画の区域（以下「景観計画区域」という。） 二 景観計画区域における良好な景観の形成に関する方針 三 良好な景観の形成のための行為の制限に関する事項 2006年5月時点で、15団体が策定しています。 ６ 景観地区 景観地区は、建築物の形態意匠の制限等を定める都市計画です（第６１条１項）。都市計画区域及び準都市計画区域内では、景観地区を設定することができます。条例を制定することで、その他の地域でも準景観地区を設定することができます（第７４条１項）。 なお、景観法により、従来の美観地区は廃止されました。ただ、条例等で景観地区を美観地区と呼ぶことで、美観地区という呼称が残る場合もあります。 ７ 景観協定 景観計画区域内の土地の所有者等は、景観協定を締結することができます（第８１条１項）。景観協定は、景観行政団体の長が認可し（第８３条１項）公告等に処せられ（第８３条３項）、公告後に所有者となったものおも拘束します（第８６条）。 ８ 景観重要建造物と景観重要樹木 景観行政団体は、景観重要建造物（第１９～２７条）や景観重要樹木（第２８～３５条）を指定することができます。 ９ 景観整備機構 景観行政団体は、公益法人やNPO法人を景観整備機構として指定することができます（第９２～９６条）。 景観整備機構は、良好な景観の形成に関する事業を行う者に対し、当該事業に関する知識を有する者の派遣、情報の提供、相談その他の援助を行うことなど、良好な景観の形成を促進するために必要な業務を行います（第９３条）。 １０ 尼崎市の場合 景観法の景観行政団体になっていますが、景観計画がない状態です。 尼崎市に聴いてみると、「昭和６０年に尼崎市都市美形成条例を施行し、全国でも比較的早い時期から景観行政に取組んできました。今回、景観行政団体になったのを契機に、現在、都市美形成基本計画の見直しと景観計画の策定に取組んでいます。 ただ、計画や基準、条例を見直すには検証や手続が必要ですのでもうしばらく時間がかかる予定です。上手くいけば、今年度中（平成２２年）に素案をまとめ、来年度には計画を策定したいと考えているところです。」とのことです。 11 芦屋市が景観法で全国初の「不認定」 芦屋市は２００９年７月、市域全体約１８００ヘクタールを景観地区に指定。 「三井不動産レジデンシャル」（東京都中央区）が、ＪＲ芦屋駅近くに５階建てのマンション建設計画をして、２０１０年１月に市に認定を申請した。 これに対して、有識者らでつくる市景観認定審査会は、計画を審査した上で、２月に「予定地周辺は２階建ての一戸建て住宅が中心で、規模が大きすぎる」と不認定を答申。市も答申通りに、２月１２日、不認定との決定をした。 同社は当初、計画規模を縮小して再申請する意向だったが、採算が合わないと判断し、堺市内の男性に土地を売却した。 芦屋市というのは、お金持ちがたくさん住んでいるところです。とはいえ、市域全体を景観地域に指定するという思い切ったことをしています。 建設を断念した開発会社は、大きな損失を出したのではないでしょうか。土地取得には、調査費や仲介手数料、不動産取得税など多額の経費がかかっているはずです。土地取得前に認定か不認定かがわかるシステムであれば良かったでしょう。 いずれにせよ、マンション建設反対運動にとっては強力な制度です。 |
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