景観権（景観利益）について

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３	国立マンション訴訟（２）東京地裁判決 　世間を驚かせた東京地裁判決（平成１４年１２月１８日判決言渡　平成１３年(ワ)第６２７３号　建築物撤去等請求事件）です。
判決主文（要旨）	１　被告明和地所株式会社らは，マンションの高さ２０メートルを超える部分を撤去せよ。 ２　被告明和地所株式会社は，原告住民らに対し，（景観権を侵害したことを理由とする慰謝料として）訴状送達の翌日から建物部分を撤去するまで，それぞれ１か月１万円の割合による金員を各支払え。 ３　被告明和地所株式会社は，原告住民らに対し，（弁護士費用として）金９００万円を支払え。
判決理由（要旨）	１　本件建物が建築基準法に違反するか 　本件建物は，本件改正条例が施行された時点において建築基準法３条２項の「現に建築・・の工事中の建築物」に該当していたから，本件建築条例が規定する高さ２０メートルの制限に適合しない建物ではあるが，建築基準法に違反する建物ではない。 (1)　本件地区計画及び本件改正条例の適法性について 　被告らは，本件地区計画及び本件改正条例が，被告明和地所による本件建物の建築を阻止する目的で制定されたものであることを理由として，本件地区計画や本件改正条例自体が違法無効であると主張している。 　判例はこれを理由がないとして否定した。 (2)　本件建築条例と本件建物の建築について 　原告らは，訴外会社が本件改正条例の施行（同年２月１日）に先立って行っていた掘削作業は根切り工事ではなく，以前に建っていた東京海上の建物が取り壊された際に埋設されたがらの除去である旨の主張をした。 　しかし、裁判所は、原告らの上記主張は採用しなかった。 (3)　建築基準法３条２項の解釈について ア　建築基準法３条２項の内容と「現に建築・・の工事中の建築物」の意味 　建築基準法３条２項は，新法適用に関する経過規定であり，新規定の適用又は施行時において「現に建築・・の工事中」の建築物については，その建築を許容し，その限度で新規定による行政目的の達成を一部後退させて，建築主の期待を保護することとしたが，その反面において，この要件を満たさないものについては，適法に建築確認を受けた建築物であっても，新規定を適用し，建築主に一定の不利益が生じることをやむを得ないものとして，新規定による行政目的の達成を優先することとしている。新規定は，より現状にふさわしいものとして立法者により定められるものであるから，この行政目的の達成のためには，新規定が全ての建築物に適用されることが望ましい。他方，一般に，建築物の完成には高額な費用，相当の準備及び相当な工事期間を要するものであるため，建築の工事途中であっても，建築物の完成に対する建築主の期待や経済的な利益を保護すべき要請が強い。そこで，建築基準法３条２項は，これらの調整を図り，「現に建築・・の工事中」の建物について新法の適用を除外する一方，「建築・・の工事中」の段階に至っていない建築物については新法を適用することとしたものである。 　このような建築基準法３条２項の趣旨からすると，「現に建築・・の工事中の建築物」とは建築物の完成に至っていない建築工事途中の状態を指し，これに該当するというためには，建築物の完成を直接の目的とする工事が開始され，建築主の建築意思が外部から客観的に認識できる状態に達しており，かつ，その工事が継続して実施されていることを要するが，建築物の一部が構築される程度に達していることを不可欠の要件とするものではないと解するのが相当である。 イ　根切り工事が、建築基準法３条２項のいう「建築・・の工事中」の「工事」）に該当する ハ　したがって、本件建物は，本件改正条例が施行された時点において建築基準法３条２項の「現に建築・・の工事中の建築物」に該当していたから，その後に制定された件建築条例が規定する高さ２０メートルの制限に適合しない建物ではあるが，建築基準法に違反する建物ではない。　 ニ　根切り工事とは 　マンションの建築は，事業計画の立案，採算性等の検討に始まり，敷地の取得，地質の調査，建物建築請負契約の締結，建築設計，既存建築物の除去，建物建築現場の整地，建物建築現場の仮囲い，建物建築現場への資材・建設機械の搬入，根切り工事，山留め工事，杭打ち，基礎工事，躯体工事などの各段階を経て行われる。 　根切り工事は，建築物を支持できる地盤が確保されたことに引き続き，建築物の基礎躯体や地下室部分を容れる空間を作り出すために，地盤面以下の土地を掘削する工事であり，建築物の形状に合わせ，地盤面の高さを精密に測定して，空間の形状を作るものである。 　建築物を支えるに足りる地盤の地耐力の大きさは，建築物の規模や建築物の力学的構造により決定され，建築基準法上１棟とされる建築物が力学的構造の異なる部分からなるときは，異なる部分ごとに必要な地耐力の大きさが決定される。そして，地耐力が十分ある場合には，地盤は杭なしで建築物の重量を支えることができ，この場合は，杭は不要となる。杭工事を施工しない工程を採用する建築物は，大規模建築物であっても相当数あり，平成１３年度だけでも二十数棟の高さ６０メートルを超える超高層建築物及び建築面積１万平方メートル以上の免震建築物が杭工事を施工しない工程を採用している。また，十分な地耐力が得られない地盤の場合は，根切り工事に先立って，地耐力が得られる深い位置まで杭を打つ杭工事を施工することとなる。この場合は，杭頭において建築物を支えることにより，建築物の重さと地盤の地耐力が釣り合い，建築物が地盤に安定して支えられることになる。 ホ　原告らの解釈は採用できない 　原告らは，建築基準法３条２項の文理解釈や立法趣旨からみて「現に建築・・の工事中の建築物」に該当するためには「建築物」の一部が存在することが必要であるとして，杭基礎を経ない直接基礎の場合には，建築物の一部となる基礎工事がある程度進行し，少なくとも配筋工事がなされていること，杭基礎の場合には，建物の一部となる杭を打ち，その工事がある程度進行していることが必要であり，単なる根切り工事や山留め工事の段階では，何ら土地に付着する「建築物」が存在しないから，これに該当しないと主張する。 　しかしながら，裁判所は採用しなかった。 ２ 原告らの権利が侵害されたか (1)　日照 　原告らの主張する被害の程度は未だ重大なものとは言い難い。 (2)　プライバシー侵害 　ない。 (3)　圧迫感その他 　原告らは，圧迫感，天空狭窄などによる精神的苦痛を主張しているところ，学問的見地からこれらの概念を客観化，数値化する試みがなされていることは認められるものの（証人Ｂ等），他方でこれらの概念には主観的，抽象的な側面があることを否めず，法的保護の対象としての客観性・明確性を備えるまでには至っていないというべきである。 (4)　景観 ア　景観の権利性 （ア）判例が認めた景観利益 　特定の地域内において，当該地域内の地権者らによる土地利用の自己規制の継続により，相当の期間，ある特定の人工的な景観が保持され，社会通念上もその特定の景観が良好なものと認められ，地権者らの所有する土地に付加価値を生み出した場合には，地権者らは，その土地所有権から派生するものとして，形成された良好な景観を自ら維持する義務を負うとともにその維持を相互に求める利益(「景観利益」)は法的保護に値し，これを侵害する行為は，一定の場合には不法行為に該当すると解するべきである。 (イ)原告らが主張する景観享受権を否定 　 　原告らは，憲法１３条，２５条に基づいて，広く国立市民，原告桐朋学園の児童，生徒，教職員等らが景観利益ないし景観享受権を有し，本件建物の建設によってこれを侵害されたと主張する。 　判決は、このような景観利益ないし景観享受権については，これを定める実定法上の根拠がなく，対象となる景観の内容，権利の成立要件，権利主体の範囲等のいずれもが不明確であり，また，憲法１３条，２５条は個々の国民に対し直接具体的な権利を付与するものではないから，法的保護の対象となる利益として認めることはできないとした。 イ　大学通りの景観形成 ウ　原告らと景観利益 　本件で景観利益を有するのは，当該範囲内に土地を所有することが証拠上明らかな３名に限定される。 　大学通りの景観の維持に対して尽力と貢献をした者でも、土地所有者でなければ、法的に保護される主体であるとは認められない。 エ　侵害 ３　受忍限度 (1)　受忍限度について 　被害が受忍限度を超えるものであるか否かは，原告らの被害の内容及び程度，地域性，被告明和地所の対応，法令違反の有無，被害回避可能性など，諸般の事情を総合考慮して検討すべきである。 (2)　原告らの被害の内容及び程度 (3)　地域性 (4)　被告明和地所の対応と被害回避可能性 ア　認定した事実 イ　被告明和地所の事前認識 　被告明和地所は，本件土地の購入にあたり，公法上は本件土地に高さ規制がないことから大規模な高層マンションを建築することができることになるが，実際にそれを行おうとすれば，近隣住民から強い反対を受け，また，行政からも指導を受けることが必至であることを十分認識していながら，行政指導には法的な強制力がなく，公法上の高さ規制がない以上，近隣住民がいかに強固に反対しようとも，これを押し切って建築を強行してしまえば，何ら咎められる筋合いはないとの経営判断のもとに，本件土地を購入して本件建物を建築したこと，もともと，同被告としては公法上の規制の範囲で最大規模の高層マンションを建築することを意図しており，少なくとも建物の高さについては，大学通りの並木との調和について真剣に検討しようという意思はなく，したがって，大学通りの景観を守ろうとしている近隣住民らとの間で事前に真摯な協議を重ねる意思もなければ，これまで自らの財産権行使を制限して大学通りの景観形成に寄与してきた近隣地権者らの利益との調整を図るという考えもなく，これら近隣地権者ら被害を最小限度に止める可能性を検討することがなかったことが認められる。 ウ　被害回避可能性 　被告明和地所は，公法上の規制に適合している限り協議の必要はないとの考えに基づいて本件建物の建築を強行したのであり，何ら実質的な被害回避の努力をしなかったというべきである。 エ　被告明和地所の対応 (5)　被告明和地所の損害 　本件建物のうち２０メートルを超える部分を撤去するとなると，少なくとも約５３億円の損失を被ることが認められる。 (6)　小括 ４　原告らの救済 (1)　本件建物の一部撤去 　不法行為による被害の救済は，金銭賠償の方法により行われるのが原則であるが、本件では金銭賠償の方法によりその被害を救済することはできない。 (2) 慰謝料 本件建物が完成し，景観侵害が現実化した後である検査済証の交付された日（平成１３年１２月２０日・丙１）以降，本件棟の一部が撤去されるまでの間，景観利益の侵害によって同原告らが精神的苦痛を受けるものと認めることができ，その慰謝料としては，１か月各１万円の請求の範囲でこれを認めるのが相当である。 (3)　弁護士費用 　９００万円の限度で本件と相当因果関係のある損害と認めることとする。 (4)　被告三井建設及び同Ａら１１３名の責任 　原告らは，上記(2)及び(3)の金銭賠償につき，被告三井建設及び被告Ａら１１３名の責任も主張しているが，前記一連の経緯，事情を踏まえれば，同被告らに当該責任を負わせるのは相当ではない。
コメント	１　撤去命令は止む終えない 　既存建物の一部撤去を命じたとして一部から非難を受けましたが、住民らは建設禁止を申し立てたところ裁判中にマンションが完成したので既存建物撤去請求に変更したという経緯があります。したがって、撤去を命令したのは止む終えなかったというべきでしょう。 　ただ、３名の景観権が害されたので５６億円かけて建物を撤去せよというのは、形式的に見るとおかしい感じがあります。景観権を害された被害者がもっと多いという実質論が背景にあると思われます。 ２　景観権侵害の慰謝料は月１万円 　 　これが相場（社会通念）なのでしょうか。 ３　弁護士費用はおかしい 　弁護士費用の相場は認容額の１割といわれています。これを本件に適用すると５億６千万円になるはずです。 　しかし、判決は９００万円です。 　これは「弁護士費用は認容額の１割」とした裁判実務がおかしいことの表れです（弁報酬規定が相場になるべきです）。 ４　住民と話し合わない姿勢が裁判所の反発を招いたか なお、東京地裁判決は、次のような興味深い事実を認定しています。 (カ)　被告明和地所の作成した「建築：近隣説明書」（乙４７）には，以下のような記載がある。 ａ　「計画建物が関係法規に抵触しない限りにおいては，日照阻害を理由根拠として“計画建物の高さを低くせよ”等の請求を建築主に提出することは，厳密には，筋違いの話であります。」「文句を述べる先は，建築主ではなく，法律・条例に対して述べるべきであります」（４３頁） ｂ　「法治国家である以上，法は人間が定めたものでありますから時代の要請にそぐわない（時代が移り変わりそうなった。）部分があっても，人類は社会全体の秩序を守るために法に従うことを認めたのでありますから，建築主と近隣住民の互いは，その時々の法令・規準等が個人的には気に入らぬ内容であっても，それらが改定されるまでの期間は，「悪法も又法律である」との諺に習って，公になっている法令・規準等を守っていくのが公平・公正であります」（５４頁） (キ)　また，近隣住民らの中には「建築：近隣説明書」に加えて「近隣説明書－２」（乙４８）を配布された者もあり，その中には，近隣住民のことを「原告」と称するなどした以下の記載がある。（甲１１，７６，８２，１５９の２及び３，乙４７，４８，証人Ｃ） ａ　「説明会を開催した場合には，その場には“建築主からの説明をジックリと聞いて・シッカリと聞き分ける”との姿勢よりも，自己ＰＲのためであろうか，①必要以上に反対する者・②声高い反対者・③何らかの請求を建築主に容認させなければ気が済まぬ者，等々が出現する可能性が高くなります。」（１４頁） ｂ　「書面説明書（と）は，“それを提出しただけでその目的（説明義務）を果たした”と解するのが相当であります。それを読む読まないは，それを受理した者の勝手であります。」（１６頁） ｃ　「①社会秩序を維持するために互いに守るべき規準を定めたのが法律であります。＊すなわち，「計画建物を建ててよい・否」「その工事をしてよい・否」の判断基準は，法律がこれを決めることになります。②従い，計画建物及びその工事において関係法規に抵触しない限りにおいては，阻害を及ぼす（蒙る）からとて，当該阻害は，関係法規が容認した阻害であるということになり，被害者において受忍すべき義務があります（中略）。＊従い，この場合には，民法７０９条の成立はありません。」（２７頁） ｄ　「要するに，社会秩序を維持するためには，建築主は建築主なりに，近隣住民は近隣住民なりに，互いに我慢しなければならないことがある，ということであります。」（２７頁） ｅ　「当該原告は，“救済すべき哀れな被害者ではなく，法律を順守しない身勝手者である”と解するのが相当であります」（２８頁） ｆ　「本件金員は，補償金ではなく（計画建物が関係法規に抵触しない為＝建築主に不法行為がない為。），「気安め料（精神的苦痛に対して安らぎとなるものを与える。）」が適正表現になります。」（３１，１２８頁） ｇ　「①背の高い人やお相撲取りのように太った人が（に）近寄ると，圧迫感を感じるのは確かでありますが，だからといって，背の高い人の首をチョン切ったり・太った人の身体を削り取ったりしたのでは，その人達は死んでしまいます。②これと同様に，高さの高い建築物の高さを低く（カット）すれば，これに因って蒙る建築主の経済的損失は，倒産しないまでも（倒産する場合もある。），甚大であります。」（８３頁） ｈ　「要するに，売り言葉（間違った解釈に因る請求）には，買い言葉しか帰ってきません。」（１３１頁） ｉ　「原告（近隣住民）においても，建築主に対して合理的理由に欠ける要求（過大要求）を突きつけて建築主がこれに応じている期間は花でありますが，しかるに，建築主がこれに反発を示しているにも係らずなおも必要以上に当該要求を続けることは，当該原告の言動は，脅迫・恐喝（刑事事件）の域に入るために，これを差し控えるべきであります」（１３２頁） ｊ　「＊ゴネ得を目論む者とは，合理的理由に欠ける請求を①多数提出したり・②いつまでも続けたりする者の総称で，誰の目にも容易に判別できます」（１３３頁） ｋ　「＊僅かな金額で恐縮でありますが，建築主から提示された工事迷惑料は，素直な気持ちで（特段の詮索することなく）受け取って頂きたく存じます。」（１３８頁）

６	芦屋市景観条例によってマンション建設計画が断念された事例 　芦屋市でマンション計画が断念された事案です。
事件の背景	芦屋市では、平成21年7月1日に、市内全域を景観法に基づく景観地区に指定しています。市内全域を景観地区とした例は、芦屋市のみです。 　景観地区の形態意匠の制限は、認定制度により担保されていますが、芦屋市では市長の認定に先立ち、建築、都市計画、法律等の専門家計5人から構成される景観認定審査会による審査を経ることとされています。形態意匠の基準の大半は、主観が反映する抽象的な基準であるため、第三者機関である景観認定審査会を関与させることで、判断に公平性をもたせる意図があります。
事件の経過	芦屋市大原町において、5階建てのマンション計画が景観地区の基準に不適合であるとして景観法に基づく不認定の処分が下されました。これにより、マンション計画は断念されました。 　業者は、2009（平成21）年秋に、大手マンション事業者が高さ15.45ｍ（5階建て）、長さ41.3ｍのマンション計画を市に提出しました。 　芦屋市景観認定審査会において、2010（平成22）年2月5日に、景観地区の基準に不適合であるため不認定処分を下すべきとの判断が示されました。不認定の理由としては、「周辺の建築物に比べて著しく大きなスケールとボリュームを有するものである。このため，周辺の建築物や空間の形成するまちなみ景観とは著しく調和を欠く規模，形態であり，配置上も問題があるといわざるを得ない。」と判断しています。 　この景観認定審査会の判断を受けて芦屋市は、2月12日に当該マンションを不認定とする処分を事業者に通知しました。 　不認定から約半年後の2010（平成22）年8月18日、市と事業者から、マンション計画の中止が公表されました。 　事業者によると、5月下旬に大阪府内の個人に対してマンション用地を売却したという。また、「景観法を踏まえて市と協議し、建物の規模の縮小も含めて検討した結果、売却を決めた」と事業者はコメントしている（朝日新聞2010年8月19日）。 　一方、芦屋市側は、「事業を阻害するつもりは全くなく、周辺の環境と調和した建設計画を出してくれることを期待していた残念だ」と話している（共同通信2010年8月18日）。
問題点	１　予測不能  不認定の根拠とされた基準は、「芦屋景観地区景観形成ガイドライン」における「周辺の景観と調和した建築スケールとし，通りや周辺との連続性を維持し，形成するような配置，規模及び形態とすること。」の部分です。 　この写真で不認定というのは、建設側からは、「条文を読んだだけでは、建てられるかどうかの予測がつかない」と言えるでしょう。 　建築確認は、自治体の恣意的な判断や裁量の余地を排除することに眼目があるため、明確な数値基準（地上20ｍ、30ｍなど）を設定してますので、条文を読めば、どのようなマンションを設計したら、建てることができるという予想が立ちます。 　しかし、景観となると、主観的要素が入らざるを得ず、判断する人によって判断が別れます。ましてや、学識経験者等の５名だけで判断するとなると、どのような景観配慮をしたなら認定が出るのか、予測が困難となります。 ２　建設する側にも配慮すべきとは言えない 　 　このマンション計画断念があってから、芦屋市大原町では、地価が上昇したとのことです。 　したがって、「マンション建設側にも配慮しなければ、町が廃れてしまう」との見解は、根拠が疑わしいと言えるかもしれません。 　すなわち、地価が上昇するということは、街の魅力が増し、不動産需要が高くなったということであり、「マンションを誘致しなければ町が廃れていく」という考えは、幻影ともいえるからです。 ３　芦屋市のみ 　この事件は、芦屋市の条例があったためであり、他の市においてはこの手法ではマンション建設は止めれません。 　芦屋市と同じ条例を作るのは、マンション建設計画があることを知らされてからでは、時間的に間に合わず、難しいでしょう。 ４　住民意思が反映されているか 　芦屋市景観認定審査会が学識経験者らにより構成されているは、中立を装うためのものです。しかし、マンションが建てられるといつも見ている景観が害される被害をこうむる近隣の住民の意思を反映するのが、住民による街づくりです。 　学者らは、審理の時にしか、その景観を見ません。いつも見ている景観を害される住民の意見を聴かないのは、おかしなことなのです。

７	まことちゃんハウス事件 　赤白ストライプの外壁部分の撤去が認められなかった判決です。 　平成22年10月5日  京都地方裁判所 　第６民事部
事案の概要	被告が自宅として建築した本件建物の近隣住民である原告らが、本件建物の赤白ストライプの外壁部分は原告らの景観利益・平穏生活権を侵害するなどと主張して、外壁部分の撤去などを求めた事案
判例要旨	本件建物の建築は、行為の態様その他の面において社会的に認容された行為としての相当性を欠くものとは認め難く、仮に原告らに建物外壁の色彩に係る景観利益があるとしても、これを違法に侵害する行為ということはできず、また、赤白ストライプ模様が原告らに不快の念を抱かせるとしても、原告らの私生活の平穏ないし平穏生活権を受忍限度を超えて侵害するものということはできないなどとして、原告らの請求をいずれも棄却しました。
コメント	景観権の内容が不明瞭であることを示す事例

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