○現在のマンションストック総数は約633.5万戸（平成28年末時点）。
○マンションの居住人口は約1,533万人と推計され（注） 、これは国民の約１割に あたる。
（注）平成27年国勢調査による１世帯当たり平均人員2.38を基に算出

旧耐震基準が１０４万戸もあります。

耐震設計法が抜本的に見直されたのは1978年（昭和53年）6月12日の宮城県沖地震後。1981年に施行された「新耐震設計基準」（新耐震）です。現在は1981年以前の基準を「旧耐震」、以後の設計法を「新耐震」と呼んでいます。

それまでの「旧耐震」では、震度5程度の地震に耐えられることが基準でした。しかし、「新耐震」では、建物の倒壊を回避するだけでなく、建物内にいる人の命を守ることに主眼がおかれ、比較的よく起きる中程度の地震では軽度なひび割れ程度、まれに起きる震度6～7程度の地震では崩壊・倒壊しない耐震性を求めています。この新耐震基準で建てられた建物は、1995年の阪神・淡路大震災でも大きな被害が少なかったことが分かっています。

これから起こると予想される南海トラフ地震は、震度７程度と予想されています。どの程度の被害に耐えうる建物にするかは、判断が難しそうです。

 
２　「築後30、40、50年超の分譲マンション数」

　２０１５年時で、築３０年超が１５１万戸、築４０年超が５１万戸もあります。

　老朽化するマンションは、急増しています。

  ３　「マンション建替えの実施状況 平成28年4月1日現在」

　他方、建て替えの実績は、平成２８年時点で、２５２件にすぎません。

　したがって、このような現状が続けば、老朽化した危険なマンションが、街中にあふれているという状況が出現することになります。

（１）建替え決議

区分所有法では、建替え決議の成立要件以外にも招集手続きや議案の内容などについて細かく定められています。手続き等に不備があれば、決議自体が無効になる可能性があるので注意が必要です。

建替え決議が成立すると、決議に賛成しなかった区分所有者に建替えの参加の意思を確認する催告が行われ建替え参加者が確定します。

（ア）単棟のマンションを建替える場合

区分所有者と議決権の4/5以上の賛成で成立(建替え決議)

（イ）団地で「全棟」を一括して建替える場合

団地全体の区分所有者と議決権の各4/5以上の賛成および、各棟の区分所有者と議決権(土地持分割合)の2/3以上の賛成で成立(一括建替え決議)。

※一括建替え決議が可能な団地については、区分所有法による要件があります。

（ウ）団地の一部の棟を建替える場合

建替える棟の区分所有者と議決権の各4/5以上の賛成(建替え決議)および、団地全体の議決権(土地持分割合)の3/4以上の承認の決議で成立(建替え承認決議)。

（２）全員合意による建替え

（ア）組合施行（マンション建替法）

建替え決議後、建替えに参加する区分所有者で｢マンション建替組合｣を設立して建替え事業を実施します。建替組合は法人格をもち、事業の施行者となります。デベロッパー等が参加しない区分所有者だけの建替えも可能ですが、デベロッパーが｢参加組合員｣という立場で参加し、保留床の取得に合わせて負担する｢負担金｣で事業費を賄う方式が一般的です。組合施行方式では組合設立や権利変換計画などについて行政の認可を受けながら事業を進めます。

・5人以上共同

・都道府県知事等認可

・法人格あり

・民間事業者が参加組合員として参画可

（イ）個人施行（マンション建替法）

区分所有者と抵当権者を含む関係権利者全員の同意があれば、建替え決議によらず、区分所有者個人やデベロッパーなど区分所有者以外の者を「個人施行者」として事業を行うことが可能です。事業計画の縦覧等の手続きが不要になるため、組合施行の場合に比べ、スケジュールの短縮が可能です。

・1人または数人共同

・都道府県知事等認可

・法人格なし

・民間事業者が個人施行者として参画可

（ウ）等価交換（全部譲渡方式）

区分所有者が提供（出資）した土地にデベロッパーが建物を建築し、建物完成後に区分所有者とデベロッパーがそれぞれ出資した割合で新しいマンションの権利（床）を取得します。すべての所有権が一旦デベロッパーに移転することから全部譲渡方式と呼ばれます。

権利変換手続きによって従前の権利が移動するマンション建替法と違い、等価交換契約を区分所有者全員が個別にデベロッパーと締結することが必要です。一方、行政の認可に伴う手続き期間が必要なマンション建替法組合施工に比べ、スケジュール短縮の可能性があります。

加えて、この認定を受けて旧マンションを除却し、同一敷地に新マンションを建てる場合（建て替え）には、容積率の特例を認めるという効果も定めています。

マンション敷地売却事業により除去後新マンションを建設する場合に容積率の特例を認めることとのバランス上、通常のマンション建替え (マンション建替事業を含む)にも同特例を認めることとしました。

建て替え前の建物。一棟。

よく見られる団地です。４～６階建てで、エレベーターがない、





建て替え前の建物。建物全景。

同じような建物が１７棟並んでいました。






建て替え後の建物。全景。

モダンな建物になりました。



１　新旧建物の概要

ア　名称、分譲事業者・事業協力者

事業協力者の選定が重要だが、実例が少ないため、経験値を検討しづらい。

コンサルを利用することも多い。

イ　敷地面積と容積率・規制

 
敷地面積が少し減少したのは、区道に提供したため。

容積率が大きくなったのは、経済的負担を軽くした。 

ウ　建物

転出者が少ない（6％）。
住戸数が大きく増加（４０４戸から８７８戸）。建て替え前のコミュニティーが維持されているといえるか。

４度目で決議成立、約３年（合意形成の難しさ）。

占有移転禁止・処分禁止仮処分とは

明渡しの強制執行は、物件の占有者（区分所有者や賃借人など）に対して行う必要があります。これを逆からいえば、区分所有者や賃借人などの物件の占有者を相手に訴訟をして勝訴判決を得ても、物件の占有者とは別人が占有していて、強制執行ができないおそれもあるのです。また、訴訟提起時点の占有者に対して勝訴判決を得ても、訴訟中に他者に占有を移転されてしまうと、これもまた強制執行ができなくなります。

民事保全法に基づく処分禁止・占有移転禁止の仮処分は、そのような事態を回避するため、訴訟の相手方とすべき占有者を固定し（当事者恒定効）、その後に他者に占有が移転されても仮処分の執行時点の占有者に対する勝訴判決で強制執行を可能とするための手続です。

この手続を省略すれば、明渡しまでの期間短縮と費用の低減を図ることはできますが、強制執行が出来なくて訴訟が二度手間となるリスクは残ることとなります。

明渡断行の仮処分は、極めて珍しい。

３　建替えに至る事情

（ア）住民の建物に対する意識の高さ

・管理組合法人による自主管理

・24 年目で「将来を考える会」 設立

（イ）高齢化への未対応

・エレベーター設置なし

・平成20年時点で65歳以上が約230人居住

（ウ）耐震性への不安

・旧耐震基準建物であることへの不安

（エ）建物の老朽化

・給水管、配水管等の設備の老朽化

・漏水事故多発

（オ）満足な居住性が得られない建物構造

・階高が2.65mしかなく、上下階の床コンクリート厚さも薄く、遮音性能が低い

（カ）大規模修繕工事費用の試算結果が高額

<試算結果 >

①合計:約50億円

②一戸あたり平均1240 万円

③うちエレベーターの設置21億円超

４　容積率増加と保留床

容積率増加の見込み

従前:指定容積率60% ( 「―団地の住宅施設」の都市計画による規制 )

建替後:160%(地区計画による容積率が増加したことにより

①住戸平均70㎡・負担なし

②引越・仮住まい費用（一戸当たり５００万円）

を確保

５　合意形成に至る経緯

（ア）団地内建物の―括建替え決議(法70条 1項 )

⇒①団地内建物の区分所有者及び 議決権の各5分の4以上

②団地内建物(棟)ごとの区分所有者及び議決権の3分の2以上

（イ）合計4回の総会を開催し 、4回目に建替え決議が成立

（ウ）反対派住民の理事会への登用

１　情報収集 

平成２８年１２月９日　大阪高等裁判所

 1 権利能力なき社団たるマンション管理組合とその構成員たる各区分所有者との間のマンション管理に関する法律関係に対し，委任契約に関する民法645条(受任者の報告義務に関する規定)の類推適用が相当とされた事例。

2 上記の場合において，各区分所有者は，マンション管理規約に明文の定めがない場合であっても，民法645条に基づき，管理組合に対し，管理組合がマンション管理業務について保管している文書(会計帳簿の裏付けとなる原資料等)の閲覧及び閲覧の際の当該文書の写真撮影を請求する権利を有するとされた事例。

これに従うと、反対派へ情報開示が必要になります。




２　決議の有効性

　決議の有効性を巡り、手続の適法性が争われることが多い。

集会の招集の方法

対象者(代理人の範囲含め)が適切か

区分所有者の状況による対応 (成年後見が必要、連絡が取れない場合の通知方法、 空き家状態の住戸、相続未登記 )

定められた期間に従っているか

議決権の行使等議事の適切な進行

当該マンションの規約との整合性

高齢者およびその相続人の対応

外国人あるいは外国にいる日本人への対応 

（１）東京地裁平成24年 12月 27 日判夕1394-340 

（２）東京高判平成19年 9月 12 日　判例タイムズ 1268号 186頁

　　建築計画の不備  

（３）神戸地判伊丹支部 ・平成1 3年 10月 31日

　　平成9年 (ワ ) 第375 号平成10年 (ワ ) 第206号

　　裁判所ウェブサイト 

（４）神戸地判平成 13年 1月 31 日平成9年 (ワ ) 第1842 号平成10年 (ワ ) 第115 号平成10年 (ワ ) 第736号

　　判例時報1757号 123頁

（５）東京地裁平成２５年３月５日　平成２４年（ワ）第１１３６１号

（６）東京地裁平成２５年９月５日　平成２５年（ワ）第７０３７号 

３　「時価」の意味

（１）東京高判平成16年７月14 日　平成16年 (ネ ) 第1559号　判例時報1875号 52頁 

（２）大阪高判　平成14年 6月 21 日　平成10年 (ネ ) 第2887 号　平成12年 (ネ ) 第613号

　　判例時報1812号 101頁

４　賃貸借契約の更新拒絶の正当事由に当たるか

（１）東京地判立川支部　平成２５年３月２８日　平成２３年 (ワ ) 第１６２号

　　判例時報２２０１号８０頁

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