１	レオパレス問題
	株式会社レオパレス21は、アパートの建築請負・賃貸の事業を営んでいます。土地を持つ人に対し、マンションの建設賃貸を働きかけて、多くの賃貸マンションを建設し、管理運用をしています。 （１）事件の発端 2018年4月、2人のオーナーから、建築確認通知書に記載しているはずの界壁がないと指摘が入ったことから、問題が発覚しました。   （２）調査により多くの違反が発覚 これを受けて同社は、2018年4月27日、1994年1月〜95年12月に建築された賃貸住宅シリーズ「ゴールドネイル」および「ニューゴールドネイル」915棟の調査開始を発表しました。調査により対象物件のほとんどで不備が見つかったことから、2018年5月29日には「建築基準法違反の疑い」を認定し、調査対象を拡大し全棟調査へと乗り出しました。   （３）違反箇所（小屋根・屋根裏部分の界壁、天井部の施工不備、界壁内部充填材の相違、外壁構成の不適合） 界壁（かいへき）とは、各住戸間の壁のことです。建築当時の建築基準法上では、界壁は遮音、耐火の観点から小屋根・屋根裏まで達しなければならないと定められていました。同社の界壁施工不備では、この小屋根・屋根裏部分の界壁がまったくないもの、界壁はあるが施工に不備があるものが、見つかりました(図1　界壁の施工不備概略　参照)。 　なお、19年6月の建築基準法改正により、現在ではスプリンクラーの設置もしくは強化天井の採用により、共同住宅の屋根裏の界壁設置は不要となっています。   　また、全棟検査を進めている中で新たな施工不備が判明しました。2019年2月に判明したのは、天井部の施工不備、界壁内部充填材の相違、そして外壁構成の不適合です。同年5月にはさらに界壁の耐火構造の不備も発覚しました。   　もっとも深刻なのは、天井部の施工不備で、3階建ての住宅に求められる準耐火構造基準を満たしていませんでした。設計図面の2枚張り仕様ではなく、実際には1枚張りであったものや、2枚張りであっても定められた部材でないなどの不備がありました。危険性が高く、同月より、該当物件に入居していた入居者約7669人に住み替えを促すことになりました。   　界壁内部充填材の相違は、設計図と異なる断熱材が充填されていました。これにより、建築基準法で定められている遮音性能を満たしていないことが判明しました。また、外壁構成における不適合でも、設計図面と異なるパネルが使用されていました(図2　申請図と実際の仕様比較　参照)。 　棟ごとの調査は20年8月に99%完了していますが、改修工事の進捗は当初予定より大幅に遅滞しています。工事遅滞の要因は、主に人材不足とのことです。   　19年4月時点で在籍していた社内の建築士382人のうち、20年3月までに71人が退職。施工管理技士などの技術者42人も同社を去っています。   　今後も3万5400戸の改修を見込んでおり、問題解決までの道のりはまだ遠い状況です。
２	借主から騒音のクレームがあったなら、家主に調査義務があるという判例
	東京地裁　平成２４年３月２６日判決 裁判所のホームページにはありません。大きな図書館で入手してください。   ①　隣室の住民から騒音等のクレームがあったら、家主は調査すべき義務がある。   ②　被害が受忍限度を超えており、かつその証拠が確保できていれば、騒音主との契約を解除すべき義務がある。
３	改正民法６１１条
	（１）改正法の適用があるか 平成29年民法（債権関係）改正により、民法６１１条が改正されて、騒音問題にも改正６１１条が適用されます。 　令和２年（２０２０年）４月１日から施行です。 　賃貸借や保証などの契約については，原則として，施行日より前に締結された 契約については改正前の民法が適用され，施行日後に締結された契約については 改正後の新しい民法が適用されます。 しかし、例外として、賃貸借契約は、継続的な契約なので、令和２年（２０２０年）４月１日において既に契約が継続している事件は、改正法の適用があるかどうかが、問題となります。 　この点、施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約や保証契約を更新したときは，当事者はその契約に新法が適用されることを予測していると考えられますから，施行日後に新たに契 約が締結された場合と同様に，改正後の新しい民法が適用されます。 　多くの契約書には、「２年ごとに更新する」とか、「両者から異議がない限り自動的に更新する」とかの約定が入っているので、新しい契約書を作成していいない事例でも、改正法の条文が適用となります。 　これに対して、法定更新と言われる「借地借家法の規定に基づき、「当事者が期間の満了の１年前から６か 月前までの間に相手方に対し更新をしない旨の通知又は条件を変 更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったとき」、または、当該通知の際に貸主から更新を拒絶する正当な事由がないとき、「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみな」される取扱い」については、改正前の条文が適用されます。   （２）改正の内容 民法第611条 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。 平成29年改正前民法第611条 賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。 前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。   （ア）滅失以外の事由によって使用及び収益ができなくなった場合にも拡大   改正前611条は、「滅失したとき」に賃料の減額請求（1項）又は解除（2項）をすることができると規定していましたが、滅失の場合に限らず、滅失以外の事由によって使用及び収益ができなくなった場合一般においても、本条の対象として賃料の減額又は解除を認めることとされました。 これによって、物理的な滅失の場合に限定されていた旧６１１条が、物理的滅失を伴わない騒音による使用ができない場合にも適用されることになりました。   （イ）賃料の請求減額から当然減額へ（1項） 改正前611条は、賃借人が「減額の請求」をして、はじめて賃料が減額されるものと規定していました。 しかし、賃料は、賃借物が賃借人の使用及び収益可能な状態に置かれたことの対価として日々発生するものであり、賃借物の一部について使用及び収益をすることができなくなった場合には、対価としての賃料も当然にその割合に応じて発生しないとも考えられます。そこで、賃料は請求を待たずに当然に減額されると規定されました。 もっとも、改正前の解釈でも、賃料減額請求権が行使されると一部滅失の当時に遡ってその効力を生じると解されていたことから、賃料減額請求がされた場合に関しては、改正の前後で大きな違いはないと考えられます（『一問一答民法（債権関係）改正』）。
４	国交省の「賃貸住宅標準契約書」
	「賃貸住宅標準契約書」は、賃貸借契約をめぐる紛争を防止し、借主の居住の安定及び貸主の経営の合理化を図ることを目的として、住宅宅地審議会答申（平成５年１月29日）で作成した、賃貸借契約書のひな形（モデル）です。 標準契約書は、その使用が法令で義務づけられているものではありませんが、国交省は、この契約書を利用することにより、合理的な賃貸借契約が締結されて、貸主と借主の信頼関係が確立されることを期待し、広く普及に努めています。     　これを利用していれば、家主と借主は、「減額 の程度、期間その他必要な事項について協議するものとする。」 とされます。   （一部滅失等による賃料の減額等） 第12 条本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、それが 乙の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用できなく なった部分の割合に応じて、減額されるものとする。この場合において、甲及び乙は、減額の程度、期間その他必要な事項について協議するものとする。 ２本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、残存する部分 のみでは乙が賃借をした目的を達することができないときは、乙は、本契約を解除すること ができる。

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