欠陥住宅被害に遭わない方法
欠陥住宅被害に遭わない方法
| １ | 悲惨な欠陥住宅被害 （多額の慰謝料請求を認める立法が必要） |
| ２ | 欠陥住宅の被害に遭わない方法（注文住宅の場合） その１−良い設計士さんを探す |
| ３ | 欠陥住宅の被害に遭わない方法（注文住宅の場合） その２−設計士さんとの契約書 |
| ４ | 欠陥住宅の被害に遭わない方法（注文住宅の場合） その３−図面等について |
| ５ | 欠陥住宅の被害に遭わない方法（注文住宅の場合） その４−施工業者選び |
| ６ | 欠陥住宅被害に遭わないために（建て売り住宅の場合） |
| ７ | 「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成１９年法律第６６号）（住宅瑕疵担保履行法）」（欠陥住宅紛争が様変わりします） |
| １ | 悲惨な欠陥住宅被害（多額の慰謝料請求を認めるべき） |
１ 被害者の苦痛 欠陥住宅を押しつけられた消費者には、次のような苦痛を受けます。 （１）住宅ローン 被害者は、長年の勤務で貯蓄した預貯金に長期の住宅ローンを加えて、待望の新築家屋を建築しています。妻や子供が安全・幸福に暮らせることを願って、高額の工事契約を締結しています。 にもかかわらず、欠陥住宅を押しつけられると、長期にわたって苦痛に耐えながら住宅ローン支払の継続を余儀なくされるます。 （２）不誠実交渉 金のかからない修理であるアフターサービスは、表面だけの修理にすぎず、根本的な欠陥は修復されません。また、何度も交渉を重ねても、誠意のない対応で心労を重ねることが多いです。 （３）欠陥そのもの さらに欠陥を専門家に見てもらうと、気づかない欠陥が発見されて、大きな驚きと失望を抱くことが多いです。 （４）つぎはぎだらけの修理 新築当初から欠陥が発見された場合は、修理代金の損害賠償がなされたとしても、つぎはぎだらけの修理となってしまいます。 （５）引っ越し作業 さらには、修理に引っ越しが必要なときは、修繕期間中の二度にわたる引っ越しを余儀なくされますが、引っ越しには金銭に見積もることができない梱包作業や近隣との挨拶や別れ住居移転の通知など金銭に見積もることが困難な損害も生じます。これは引っ越し費用を補填されれば済むというものではありません。 （５）裁判 裁判は証明作業という壁があり、時間も費用もかかってしまいます。弁護士費用や鑑定費用は、一部だけしか相手方の負担にならないことが多いです。 （６）結論 欠陥住宅被害は財産損害であることはもちろんですが、家が一家団欒の礎であることに鑑みれば、欠陥住宅被害は同時に居住者の心を深く傷つける精神的被害でもあります。 ２ 欠陥住宅を押しつけるのは、不法行為である 欠陥住宅であることを理由に消費者が請負人に損害賠償請求をする根拠は、従来、瑕疵担保責任（債務の履行は一応あったが､目的物に通常有すべき品質を欠くことを理由に修理や損害賠償を請求すること）であると考えられていました。そこでは､慰謝料が観念しにくい状況にありました。なぜなら、目的物が修理されたりあるいは修理代金相当額の賠償がなされたら、精神的損害も回復されると考えられたからです。 しかし、消費者からすれば欠陥住宅を押しつけられることは、不法行為（故意または過失により他人の権利を侵害すること）ではないかとの認識が広まり、慰謝料が認められるようになりました。 民法が制定されたのは明治時代です。民法の請負の規定は､大工の棟梁が注文を受けてその構造が簡単な家を建築することを前提としています。だから消費者にも欠陥はすぐに分かるという状況にありましたので、欠陥住宅はそれほど問題にはなりませんでした。ところが現代においては、建築技術が進歩して欠陥がわかりにくくなっており、また、内外装材により欠陥が覆われてしまうという状況になっています。ここに悪質な業者が、消費者の無知につけ込んで手抜き工事により利益を上げようとする余地が生じて、欠陥住宅問題が発生したのです。 現代において欠陥住宅として問題となる事例は､故意による手抜き工事であって､消費者の目を欺いて利益を上げようとする詐欺行為です。このような欺かれて損害を受けた消費者には慰謝料が認められるべきでしょう。 ３ 慰謝料とは 慰謝料というのは、精神的苦痛に対する損害賠償です。交通事故にあった場合には､治療費やうべかりし利益のほかに、慰謝料が認められます。医療により苦痛を受けますし､仕事や学校に行けないことにより苦痛を受けます。このような苦痛を受けたことに対して､損害の賠償が認められるのです。 ４ 裁判所の慰謝料算定の低さ しかし、慰謝料が認められるようになったとはいえ､まだまだその金額は低額です。これは、日本人の感覚が、物の価値に比して精神的な価値を低くみることに起因しているのです。 たとえば、次の事例は、とても社会常識と合致しているとは思えません。 （１）横浜地裁判例昭和年５月３日は、部屋が傾斜している、ガラス戸や階段の軸組部分などに隙間がある等の欠陥が生じている場合に、２０万円の慰謝料しか認めていません。 （２）名古屋地裁判例昭和５７年６月９日では、雨漏りの欠陥について、５０万円の慰謝料しか認めていません。 （３）大阪高裁昭和５９年１２月２６日では、雨漏り、すきま風、外壁タイルの落下、基礎・主要部分の重大な欠陥が生じている場合に、１００万円の慰謝料しか認めていません。 （４）大阪地裁昭和５９年１２月２６日では、土工事及び基礎底盤、通し柱の腐朽、違法な筋かい材などの欠陥が生じている場合に、８０万円の慰謝料しか認めていません。 （５）大阪地裁昭和６２年２月１８日は、基礎構造、鉄骨構造体の部材溶接、鉄骨軸組架設構体の組み方、防火・耐火構造の欠陥が生じている場合に、８０〜１００万円の慰謝料しか認めていません。 （６）神戸地裁昭和６３年５月３０日では、基礎や軸組構造の欠陥が生じている場合に、１００万円の慰謝料しか認めていません。 （７）東京地裁平成３年６月１４日では、車庫への入庫が不可能の欠陥が生じている場合に、９０万円の慰謝料しか認めていません。 （８）神戸地裁姫路支部平成７年１月３０日では、柱と梁の溶接部分等の欠陥が生じているのに、１００万円の慰謝料しか認めていません。 （９）私が代理人となった神戸地方裁判所尼崎支部平成１５年３月１３日では、雨漏り等の欠陥が生じている場合に、２００万円の慰謝料を認めました。しかし、被害者は、これでは十分な修理も出来ないと憤っていました。 ５ 日本でも懲罰的慰謝料を アメリカでは、不法行為の加害者に被害者に生じた損害の賠償だけではなく、懲罰を内容とする慰謝料が認められています。しかもその慰謝料額は、会社が倒産してしまうような高額であることもあります。このような懲罰的慰謝料を認めることにより、再び不法行為が繰り返されることを防いでいるのです。 ところが日本では、このような懲罰的慰謝料は認められてはおらず、被害者に生じた損害の限度で慰謝料が認められるにすぎません。 平成１０年に民事訴訟法が一部改正され、その２４８条で、「損害が生じたことは認めらる場合において、損害の性質上その額を立証することが極めて困難であるときは、裁判所は、弁論の全趣旨及び証拠調の結果に基づき、相当な損害額を認定することができる。」としました。 しかし、この規定によっても、内外装材に覆われてしまって欠陥の立証が出来ない場合に、裁判所が大幅に慰謝料を認めることになるとは考えられません。なぜなら、この規定は、現実に生じた損害を賠償するものという前提に立っており、将来の違法を抑制するために賠償額を定めるとは考えていないからです。 やはり、立法により懲罰的慰謝料を認めていくことが必要です。欠陥住宅を造れば会社が倒産してしまうという現実が生じたら、欠陥住宅被害は減少するはずです。 |
| ６ | 欠陥住宅被害に遭わないために（建て売り住宅の場合） |
|
１ 売主を選ぶ マイホームを取得した後に欠陥が見つかっても､売主に賠償能力がないときは､泣き寝入りしなければなりません。売主には欠陥があったときに賠償する能力があるかどうか､を見極めたいものです。登記簿をみて抵当権がいくつもついている物件は、要注意です。あなたが渡した売買代金は、すべて抵当権者への返済に使われて，売主の下には渡らずに、売主は借金のみが残っておる状態になることが多いからです。 ２ 住宅性能評価を受けた住宅を買う （１）品確法 平成１１年６月２３日、「住宅の品質確保の促進等に関する法律案」（以下、品確法）公布されました。 この法律のポイントは、次の３つです。 （１）瑕疵担保期間１０年間の義務づけ（８７〜９０条） （２）住宅性能表示制度（３〜６１条） （３）住宅紛争処理体制（６２〜８６条） （２）品確法による住宅性能保証制度を利用しよう。 この（２）の住宅性能表示制度というのは、国土交通大臣が指定した「指定住宅性能評価機関」が、住宅が「住宅性能基準」を満たしているかどうかを検査･評価して、「住宅性能評価書」を交付します。従って､この｢住宅性能評価書」をみれば、一定の品質を確保している建物であると信頼できることになります。また、この住宅についての紛争については､弁護士会などの｢指定住宅紛争処理機関」が､あっせん･調停･仲裁などの紛争処理を受けることができます。 したがって､この住宅性能表示制度を利用すれば、欠陥住宅被害を回避できる可能性が高くなりますし、欠陥住宅被害にあっても安価に紛争解決ができます。 ただ、この評価費用として､２０００万円の住宅で１０〜２０万円程度といわれています。性能を保証する「安心料」として、この費用を高いとみるか、安いとみるかは、個人により評価が分かれるところです。 ３ 住宅性能保証制度を利用する 住宅の性能を、新築の場合は最長１０年間、中古の場合は最長５年間保証する制度です。この制度は、（財）住宅保証機構でおこなっています。リンクの頁を見て下さい。 ４ 重要事項説明書をよく読む 法律上の主な欠陥がわかります。 ４ 建築確認申請図面をもらう 図面と実際が違っている物件は､止めた方が良いでしょう。 ５ 契約書をよく読む 現状有姿が多いですが、要注意です。 |
| ７ | 「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成１９年法律第６６号）（住宅瑕疵担保履行法）」（欠陥住宅紛争が様変わりします） |
１ 法律制定の経緯 新築住宅の売主等は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づき、住宅の主要構造部分の瑕疵について、１０年間の瑕疵担保責任を負うこととされています。しかし、このように責任を長期化しても、構造計算書偽装問題で生じたように、売主等が瑕疵担保責任を十分に果たすことができない場合、住宅購入者等が極めて不安定な状態におかれることが明らかになりました。 このため、住宅購入者等の利益の保護を図るため、第１６６回通常国会において、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成１９年法律第６６号）（住宅瑕疵担保履行法）」が成立・公布されました。 ２ 法律の内容 （１）事業者が倒産したときのために保証金の供託か保険加入かを選択させられる 平成２１年１０月１日以降に引き渡しを行う新築住宅につき、保証金の供託を選択するのか、保険加入を選択するのかを、決めなければなりません。 これにより売主又は請負人が倒産などにより瑕疵担保責任を履行出来ないときには、買主又は発注者は保証金の還付又は保証金により賠償を得ることが出来ます。 （２）保証金の供託 保証金の供託を選択する場合には、保証金を準備する必要があります。（保証金の額は、たとえば、事業者の過去１０年間の供給実績が、１０戸であれば３８００万円、５００戸であれば１億４０００万円、１万戸であれば４億４０００万円です。） これはかなりの高額ですし、また長期間供託したままになるので、保証金の供託を選択する業者は、少ないと思います。 （３）保険加入 保険加入を選択する場合には、住宅建設工事の着工時までに、保険法人に保険加入を申し込む必要があります。（着工時までに申し込みをしないと、保険法人は保険の引受をしないので、事業者は保険に加入することができず、供託が必須となります。） この場合に、欠陥住宅かどうかが争われた場合には、事業者側には保険法人の顧問弁護士が出てくることになると思います。したがって、従来は個別的に事業者が選任した弁護士が出てきたのに対して、これからは欠陥住宅訴訟に習熟した弁護士が事業者側につくことになるでしょう。したがって、この法律は、業者に資力がない場合には消費者に有利な法律ですが、欠陥住宅かどうかが争われるときには消費者に不利な法律となります。 （４）説明義務 宅建業者（１５条）に対して、書面により説明義務が課されています。したがって、書面を見れば、供託所の所在地などがわかります。 （５）対象となる瑕疵担保責任の範囲 住宅瑕疵担保履行法では、住宅品質確保法において新築住宅について定められている 構造耐力上主要な部分 雨水の浸入を防止する部分 に関する１０年間の瑕疵担保責任を前提として、資力確保措置が義務付けられています。 したがって、資力確保措置の対象となる瑕疵担保責任の範囲も住宅品質確保法で定められた「10年間の瑕疵担保責任」と同じものです。 この法律に基づく指定保険法人の保険が付けられた住宅については、消費者（発注者または買主）と建設業者（請負人）や宅地建物取引業者（売主）との間で紛争が生じた場合、安価な費用（１万円）で、住宅紛争審査会（指定住宅紛争処理機関）による紛争処理手続きを利用することができます。 住宅紛争審査会とは、性能評価付住宅や保険付住宅の紛争処理機関として、国土交通大臣が指定した機関であり、現在、全国の単位弁護士会がこの役割を担い、紛争処理手続き（あっせん・調停・仲裁）を行っています。 |
 トップ |
もっと詳しく聞きたい方は、法律相談を受けてください。私の法律相談は、予約制です。希望の日時を考えて、電話で予約を入れてください。 アーク法律事務所 TEL ０６−６４１１−０７６６ |
